Procedura privind calculul, încasarea și plata impozitului de 80% pentru vânzarea terenurilor agricole extravilane mai devreme de 8 ani de la achiziție a intrat în vigoare

La finalul anului 2020 piața imobiliară din România a fost luată prin surprindere prin introducerea unui impozit suplimentar de 80% în cazul vânzării, inclusiv indirecte, prin așa-numitele share deals (vânzarea pachetului de control al unei societăți), a terenurilor agricole extravilane („Impozitul”).

Dacă timp de doi ani în practică aplicarea Impozitului s-a dovedit imposibilă în lipsa unor norme de aplicare, la jumătatea anului trecut au fost clarificate anumite chestiuni principiale cu privire la Impozit și a fost anunțată intenția legiuitorului de a elabora un ordin de calculare, colectare și plată a Impozitului, prin grija ministrului finanțelor și ministrului agriculturii și dezvoltării rurale, cu avizul consultativ al Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.

Astfel, începând cu 2 februarie 2023 a intrat în vigoare Ordinul nr. 396/2022 al Ministrului Agriculturii și Dezvoltării Rurale și nr. 883/2023 al Ministrului Finanțelor pentru aprobarea procedurii privind calculul, încasarea şi plata impozitului, precum şi obligaţiile declarative stabilite în condiţiile art. 42 din Legea 17/2014 („Procedura”).

Dincolo de stabilirea procedurii efective de declarare și încasare a Impozitului, Procedura clarifică și anumite aspecte legate de domeniul său de aplicare.

Domeniul de aplicare a Impozitului

Potrivit art. 42 din Legea 17/2014, Impozitul se aplică în cazul vânzării:

  • directe a terenurilor agricole extravilane înainte de împlinirea unui termen de 8 ani de la cumpărare; și
  • indirecte, prin înstrăinarea pachetului de control al persoanelor juridice care au în proprietate unul sau mai multe terenuri agricole extravilane care reprezintă mai mult de 25% din proprietățile imobiliare (orice teren, clădire sau altă construcție ridicată sau încorporată în teren, înregistrate potrivit reglementărilor contabile aplicabile) înainte de împlinirea unui termen de  8 ani de la dobândirea terenului.

În plus față de indicațiile din lege, Procedura stabilește în mod clar faptul că Impozitul nu se percepe în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor vizate care au fost dobândite de către vânzător prin orice alt act juridic de dobândire, altul decât contractul de vânzare. Spre exemplu, Impozitul nu va fi aplicabil vânzătorilor care au dobândit terenul în baza unui act de moștenire ori de partaj. Cu toate acestea, pentru situația vânzării indirecte, prin vânzarea pachetului de control al societății, se pare că intenția legiuitorului este ca Impozitul să fie aplicabil indiferent de modul de dobândire a terenurilor de către societatea în cauză.

Modalitatea de calcul, încasare și plată

Mai departe, în ceea ce privește modalitatea de plată a Impozitului, ca regulă generală, acesta se va calcula și încasa de către notarul public înainte de autentificarea actului notarial de vânzare a terenului agricol situat în extravilan. Notarul public va depune declarația privind obligațiile de plată la bugetul de stat la organul fiscal central competent, împreună cu borderoul privind distribuirea către unitățile administrativ-teritoriale.

În ipoteza înstrăinării pachetului de control, vânzătorul are obligația de a declara venitul obținut în maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal central competent, în temeiul actului juridic prin care are loc înstrăinarea. În acest caz, Impozitul va trebui achitat în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei de impunere emise de către autoritatea fiscală. Cu toate acestea, pentru situația în care vânzătorul este o persoană juridică străină care nu are rezidența fiscală în România, se pare că legiuitorul condiționează acest transfer de înregistrarea fiscală în România, prin completarea declarației 015 înainte de semnarea contractului de vânzare de părți sociale.

În cazul în care transferul dreptului de proprietate asupra terenului sau asupra pachetului de control al societății conform art. 42 alin. (1) și (2) din Legea 17/2014 operează prin hotărâre judecătorească, instanțele care pronunță hotărârea judecătorească rămasă definitivă comunică organului fiscal central din raza de competență teritorială hotărârea și documentația aferentă în termen de 30 zile de la data rămânerii definitive, urmând ca acesta să le transmită către organul fiscal central competent. Acesta din urmă va stabili impozitul și va emite decizia de impunere în termen de 60 zile de la primirea documentației.

În final, Procedura mai prevede faptul că în cazul în care tranzacția în baza căreia vânzătorul a achitat impozitul datorat către notarul public este ulterior desființată, acesta are dreptul de a solicita restituirea impozitului încasat în condițiile procedurii comune.

Share this

Continuous recruitment


    doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

    Think ahead!


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

      Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

      Think ahead! Practice at Filip & Company!


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

        Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

        Legal Assistant


          doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

          Webinars


            doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

            Energy Lawyer


              doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

              Corporate, M&A and Capital markets


                doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                Competition lawyer


                  doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                  Commercial lawyer


                    doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                    Continuous recruitment


                      doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                      Think ahead! Practice at Filip & Company!


                        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

                        Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

                        Webinars