Robert F. este fondatorul societății F Agriculture S.R.L., o societate vestită în România ce activează în domeniul agricol. Întrucât acesta a avut mare succes de-a lungul anilor, Robert F. a ieșit din societate, transmițând la data de 15 ianuarie 2020 toate părțile sociale către fiica sa, Ioana F., care devine și noul administrator al societății.
Dorind să-și ajute fiica să aibă succes la cârma societății, în aceeași zi, Robert donează societății trei terenuri situate în Buftea, jud. Ilfov. Totuși, dorind ca societatea să exploateze agricol terenurile în beneficiul întregii comunități locale și temându-se că Ioana ar putea fi inclinată să vândă terenurile pentru a obține un profit rapid pe care să-l distribuie ca dividende (Ioana fiind cunoscută pentru irosirea unor sume impresionante de bani pe bijuterii de lux), în contractul de donație autentificat la notar se inserează următoarea clauză:
„Societatea F Agriculture S.R.L. se obligă să nu înstrăineze terenurile în următorii 100 de ani”
Față de această situație prezentată succint anterior, echipele participante la Concursul de Procese Simulate de Drept Civil Filip & Company au fost invitate să exprime o opinie cu privire la următoarele întrebări[1]:
1. În legătură cu primul teren, la data de 25 februarie 2020, societatea constituie un drept de uzufruct pe durata de 10 ani în favoarea lui Andrei N. Mai departe, acesta încheie un contract de arendă cu doamna Marinela B., care urmează să folosească terenul pentru a planta leguminoase.
Robert F. află despre constituirea dreptului de uzufruct și de încheierea contractului de arendă. Totodată, făcând investigații pe cont propriu, constată că notarul public instrumentator a omis să îndeplinească formalitățile de notare în cartea funciară a interdicției de înstrăinare.
În calitate de avocat, Ioana vă întreabă în ce măsură poate tatăl său obține desființarea dreptul de uzufruct precum și, în măsura în care ar reuși ipotetic desființarea dreptului de uzufruct, în ce măsură ar putea determina încetarea contractului de arendă.
2. În legătură cu al doilea teren, F Agriculture S.R.L. donează prin act autentic notarial, la 25 februarie 2020, terenul către Bogdan S., un prieten bun al Ionelei F. Deși nici pentru acest teren interdicția de înstrăinare nu este notată în cartea funciară, Bogdan S. avea cunoștință de aceasta la momentul încheierii contractului de donație, aspect ce poate fi probat cu martori.
Deși inițial lasă nefolosit terenul, după explozia pieței imobiliare din ianuarie 2024, la data de 26 februarie 2024, Bogdan vinde terenul contra sumei de 500.000 EUR către societatea Imobiliare S.R.L.
Robert F, aflând de această ultimă tranzacție la data de 1 martie 2024, vă solicită, în calitate de avocat, opinia cu privire demersurile pe care le poate întreprinde. Totodată, acesta vă solicită să aveți în vedere că în perioada 10 martie – 10 aprilie 2021, Robert F. nu a putut să se deplaseze din casă din cauza unor inundații severe în zona în care locuia iar, apoi, pe 7 iulie 2021, Robert F. a fost chemat la mobilizare în cadrul Forțelor Armate ale României, unde a fost repartizat într-un detașament până la data de 7 octombrie 2021.
3. În legătură cu cel de-al treilea teren, societatea F Agriculture S.R.L. a fost delăsătoare. La data de 5 februarie 2024, află că între timp domnul Tudor T., un localnic din Buftea, și-a construit o casă pe acest teren, în care locuiește.
Ioana F. decide să îl lase pe Tudor T. să locuiască în casă, astfel că ziua următoare semnează o declarație scrisă notarială, în numele societății F Agriculture, prin care declară că îl va lăsa pe dl T. să locuiască în această casă, că nu are nicio pretenție asupra ei, dar că terenul va rămâne în proprietatea societății.
Robert F află la scurt timp despre această declarație și, furios că i s-a nesocotit dorința ca imobilul să fie exploatat agricol, solicită nulitatea declarației notariale, atât din perspectiva interdicției de înstrăinare, dar și din perspectiva capacității societății. Din fericire pentru dl F., de data aceasta, toate formalitățile de publicitate relevante au fost efectuate.
În calitate de judecător, soluționați acțiunea și precizați consecințele ei asupra dlui Tudor T.
4. În anul 2025, F Agriculture S.R.L. a început să se confrunte cu o scădere abruptă a producției agricole. Drept urmare, societatea avea nevoie urgentă de identificarea unei soluții pentru redresarea activității sale.
Din fericire, societatea este abordată de Viorel R., persoană fizică în vârstă de 72 de ani; domnul R. se află într-o situație dificilă, deoarece a descoperit recent că suferă de o boală gravă. Având nevoie să se mute la București, pentru a fi mai aproape de spitalul unde se tratează, și neavând cunoștințe în domeniul imobiliar, acesta propune un schimb de imobile: Viorel R. transmite dreptul de proprietate asupra unui teren situat în Buftea, iar F Agriculture îi transmite acestuia un apartament situat în București.
Contractul se încheie în data de 1 martie 2025, în formă autentică notarială. Cu toate acestea, la câteva zile după încheierea contractului, domnul Viorel R. află că tratamentul ce i-a fost administrat funcționează, astfel că urmează să se însănătoșească și nu mai are nevoie de asistență medicală continuă în București.
Pentru acest motiv, Viorel R. formulează o acțiune în nulitatea contractului încheiat cu F Agriculture, bazându-se pe un raport de expertiză care arată că valoarea terenului era de 200.000 EUR, în timp valoarea apartamentului primit la schimb este de doar 75.000 EUR.
În calitate de judecător, calificați cererea și soluționați acțiunea.