Parlamentul a aprobat in data de 29 aprilie 2020 modificarea dispozitiilor Legii nr. 77/2016 privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite („Legea darii in plata”) dupa ce Curtea Constitutionala a declarat forma initiala a proiectului de modificare si completare a Legii darii in plata ca fiind neconstitutionala. Proiectul actual de modificare a Legii darii in plata a fost transmis spre promulgare Presedintelui Romaniei, insa exista inca o data posibilitatea atacarii acesteia la Curtea Constitutionala, fapt ce ar putea suspenda din nou procedura de promulgare.
Conditia impreviziunii pentru darea in plata la creditele ipotecare
Potrivit modificarilor propuse asupra Legii darii in plata, este adaugata conditia impreviziunii printre conditiile care trebuie intrunite cumulativ pentru stingerea creantelor din contractele de credit ipotecare prin dare in plata.
In acest context, este propusa o noua definitie pentru impreviziune prin rapoartea la indicatori financiari precum rata de schimb valutar si valoarea ratei de dobanda variabila. Astfel reprezinta impreviziune:
- cresterea cursului de schimb valutar cu 52,6%, inregistrata la data transmiterii notificarii de dare in plata si care s-a mentinut in ultimele 6 luni anterioare acestei date; procentul de 52,6% ar urma sa fie calculat in functie de cursul de schimb publicat de BNR la data transmiterii notificarii de plata prin raportare la data incheierii contractului de credit;
- cresterea obligatiei de plata lunare cu peste 50% ca urmare a majorarii ratei de dobanda variabila, prag ce este necesar sa se fi mentinut in ultimele 6 luni anterioare transmiterii notificarii de dare in plata.
Textul propunerii de modificare a Legii darii in plata nu este edificator in privinta cumulativitatii criteriilor de mai sus, fiind neclar daca un debitor, pentru a beneficia de facilitatea darii in plata, trebuie sa indeplineasca ambele criterii financiare enumerate mai sus sau doar unul dintre ele in mod alternativ. Conditia privind starea de impreviziune trebuie sa fie indeplinita pentru o perioada de minim 6 luni anterioare transmiterii de catre debitor a notificarii de dare in plata.
Indeplinirea criteriilor de mai sus pare sa genereaze o prezumtie absoluta privind existenta impreviziunii, in favoarea consumatorului care cere aplicarea darii in plata.
Legea introduce un aliniat nou potrivit caruia in vederea solutionarii cererii consumatorului vor avea prioritate echilibrarea si continuarea contractului de credit, incetarea acestuia putand fi dispusa doar in cazul imposibilitatii vadite a continuarii sale, cu toate acestea nu este clar care va fi aplicabilitatea acestui principiu in contextul darii in plata care este un mijloc de stingere a obligatiilor si prin urmare de incetare a contractului de credit.
Situatia creditelor garantate cu imobile deja executate silit
Legii darii in plata prevedea deja dreptul consumatorului de a cere instantei constatarea stingerii datoriile izvorate din contractele de credit prin dare in plata si in cazul in care acesta a fost deja supus unei executari silite a imobilului ipotecat. Legea de modificare a Legii darii in plata aduce insa o completare prin care se clarifica faptul ca se va considera indeplinita conditia impreviziunii si in situatia in care debitorul care formuleaza notificarea de dare in plata, a fost supus unei executari silite a imobilului ipotecat, dar este in continuare executat silit, prin poprire sau alte forme de executare silita, pentru datoria initiala si pentru accesoriile acesteia, neacoperite prin executarea silita a imobilului ipotecat. Desi exprimata lacunar, se pare ca intentia legiuitorului este ca si in cazul executarilor silite incheiate asupra imobilelor ipotecate, creantele ramase restante ulterior executarii silite sa fie considerate stinse prin darea in plata a bunului imobil executat silit.
Modificari aduse procedurii de dare in plata
Legea de modificare a Legii darii in plata aduce o serie de modificari procedurale, printre care:
- neprezentarea debitorului la termenele indicate in notificarea de dare in plata va echivala cu renuntarea la aceasta procedura;
- pe toata perioada notificarii de dare in plata, dar si pe perioada contestarii si solutionarii cererilor in privinta acesteia, debitorul nu va putea fi inscris la Biroul de credit sau in alte baze de date negative cu privire la debitorii riscanti sau rau-platnici;
- introducerea unei clarificari suplimentare cu privire la faptul ca de la data comunicarii notificarii de dare in plata, executarile silite si popririle aflate in derulare se suspenda automat; si
- in cazul admiterii contestatiei formulate de creditori la notificarea de dare in plata, debitorul va putea fi obligat la plata penalitatilor si a oricaror daune-interese catre creditor doar daca va putea fi dovedit faptul ca debitorul a fost de rea-credinta la depunerea notificarii.
Modificarile aduse Legii darii in plata transforma cadrul in care debitorii puteau pana acum sa utilizeze acest mecanism de stingere a obligatiilor din creditele ipotecare. Introducerea unei definitii a termenului de impreviziune poate reprezenta doar inceputul reinterpretarii acestei notiuni la nivel legislativ, in contextul social si economic al pandemiei Covid-19.
