Speță Concurs de Procese Simulate
FEBRUARIE 2025
Bold B. S.R.L., o societate activând în industria IT și Software din Satu Mare, cumpără la data de 5 august 2014 un teren agricol situat în extravilanul localității Voinești, de la Andrei A., prin contract încheiat în formă autentică notarială, dorind astfel să înceapă o nouă linie de business în pomicultură.
Bold B. S.R.L. începe cultivarea pe teren a unei plantații de „cireși roiali”, un soi foarte rar de pomi fructiferi ai căror fructe sunt luxuriante, zemoase și foarte dulci, fiind la mare căutare în rândul restaurantelor de fine dining.
În primăvara anului 2016, acum că cireșii plantați în 2014 au crescut, Bold B. S.R.L. decide să facă un exit parțial din afacere, întrucât, pe de o parte, plantația presupune costuri de exploatare foarte ridicate, iar pe de altă parte, a început să direcționeze resursele înspre domeniul inteligenței artificiale. Față de acest aspect, Bold B. S.R.L. realizează un material PowerPoint pe care îl difuzează către conexiunile sale din domeniul afacerilor. PowerPoint-ul realizat de Bold B. S.R.L. arată că pe teren sunt situați aproximativ 16.500 de cireși roiali, că plantația este deosebit de bine dezvoltată și viabilă, cu pomi care cresc și se extind rapid, evidențiind astfel un ritm accelerat de dezvoltare și o capacitate ridicată de regenerare a acestora și că Bold B. S.R.L. vinde o cotă-parte ideală și abstractă de 2/3 din dreptul de proprietate asupra terenului cu plantația aferentă, contra sumei de 750.000 EUR.
Cristian C., un înstărit afacerist din domeniul bancar din Cluj, ajunge în posesia materialului PowerPoint și este impresionat de afacerea prezentată. Cristian C., încântat, îl invită pe administratorul Bold B. S.R.L. la Cluj-Napoca în vederea încheierii contractului. Contractul de vânzare se încheie la data de 16 octombrie 2016, în formă autentică notarială în termenii propuși de Bold B. S.R.L., dar cu prerogative exclusive de a administra plantația în favoarea lui Cristian C.
Imediat după finalizarea formalităților, entuziast de noua achiziție realizată, Cristian C., simțindu-se responsabil de bunul mers al plantației și anticipând prima producție a cireșilor roiali din primăvara anului viitor ca fiind una generoasă, decide să construiască pe suprafața de teren neocupată de pomii fructiferi o construcție industrială pentru exploatarea plantației. Lucrările au fost realizate în ritm alert, așa încât totul a fost gata până la sfârșitul iernii, inclusiv cu dotarea noii construcții cu cele mai moderne echipamente de prelucrare a cireșelor.
La începutul primăverii, odată cu înfrunzirea cireșilor roiali, Cristian C. comandă realizarea unui inventar al acestora. Rezultatul inventarului a oferit cifre neașteptate – plantația numără doar 12.475 de pomi, iar nu 16.500, astfel cum menționa materialul PowerPoint transmis. În plus, observă că o parte semnificativă dintre pomii plantați nu întrunesc calitățile descrise inițial, prezentând dimensiuni reduse, semne de deteriorare și o rată de creștere considerabil mai mică decât cea estimată.
La data de 20 martie 2019 Andrei A. formulează o acțiune în constatarea nulității absolute contractului din 5 august 2014 pentru încălcarea formalităților vizând dreptul de preempțiune al vecinilor, solicitând totodată desființarea contractului subsecvent din 16 octombrie 2016, precum și rectificarea cărții funciare, în sensul radierii drepturilor înscrise în favoarea lui Bold B. S.R.L. și Cristian C. și înscrierii dreptului său de proprietate.
În procesul demarat intervine și Gică P., proprietar al terenului vecin. Acesta solicită de asemenea nulitatea absolută pentru încălcarea dreptului său de preempțiune și rectificarea cuprinsului cărții funciare. Prin întâmpinare, Bold B. S.R.L. depune la dosarul cauzei un contract intitulat „Împăciure”, încheiat între Andrei A. și Bold B. S.R.L., care prevede că „Andrei A. și Bold B. S.R.L. convin să înlăture și să confirme orice cauză de nulitate ce ar afecta contractul de vânzare încheiat la data de 5 august 2014. Totodată, ei se obligă să nu introducă unul împotriva celuilalt o acțiune în nulitatea acestui contract pentru nerespectarea formalităților prevăzute de legea specială aplicabilă și orice altă pretenție decurgând din nulitatea contractului”.
Față de această situație, echipele participante la Concursul de Procese Simulate de Drept Civil Filip & Company au fost invitate să exprime o opinie cu privire la următoarele întrebări:
- Care va fi soarta contractelor translative încheiate și cum va fi soluționată acțiunea formulată de Andrei A. și acțiunea formulată de Gică P.?
- Făcând abstracție de acțiunile lui Andrei A. și Gică P., Cristian C. poate să obțină desființarea contractului său încheiat cu Bold B. S.R.L.? În ipoteza unei desființări, care va fi soarta construcției realizate de Cristian C.?
