Considerații privind reglementarea la nivel local a obligației de a asigura un număr minim de locuri de parcare

Autor: Av. Ioana Roman (Senior Associate) și Av. Alexandra Ioniță (Associate)

Data: 11 mai 2017

Obligația dezvoltatorului imobiliar de a asigura un număr minim de locuri de parcare nu este nicidecum o noutate în peisajul legislativ român. Cu toate acestea, ea rămâne o problemă actuală având în vedere ritmul accelerat de dezvoltare a unor orașe din România și numărul mereu în creștere al autoturismelor și prin urmare a nevoii de noi locuri de parcare.

Ca regulă, în funcție de destinația și suprafața construcției, dezvoltatorul are obligația de a asigura un număr minim de locuri de parcare, ca o condiție prealabilă obținerii autorizațiilor necesare realizării investiției.

Reglementarea  generală  a  numărului  minim  de  locuri  de  parcare  se  regăsește  în  regulamentul general de urbansim aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 525/1996 („RGU”). Implementarea RGU  la  nivel  local  este  în  sarcina  autorităților  locale  care  stabilesc  cerințe  specifice  privind numărul de locuri de parcare în funcție de necesități. Astfel, numărul minim de locuri de parcare ce  trebuie  asigurat  de  dezvoltatori  este  reglementat  fie  prin  hotărâri  ale  consiliului  local  sau județean, fie prin regulamente locale de urbanism.

Aceasta diferență de reglementare nu poate rămâne însă fără consecințe juridice. Pentru a evidenția mai clar aceste consecințe, vom analiza modalitatea în care obligația asigurării numărului minim de locuri de parcare este reglementată în Municipiile București și Cluj-Napoca.

În  Municipiul  București,  cerințele  privind  numărul  minim  de  locuri  de  parcare  ce  trebuie asigurate de dezvoltatori pentru noile construcții sunt cuprinse în hotărârea nr. 66 din 6 aprilie 2006 a Consiliului General al Municipiului București („HCGMB 66/2006”). HCGMB 66/2006 se  aplică  la  elaborarea,  avizarea  și  aprobarea  documentațiilor  pentru  realizarea  clădirilor  și amenajărilor private pe teritoriul Municipiului București.

Ca  mecanism  de  implementare,  HCGMB  66/2006  prevede  că,  în  cazul  nerealizării  numărului minim de locuri de parcare, dezvoltatorul  va plăti o taxă de 10.000 Euro  pentru fiecare loc de parcare nerealizat, fără ca această taxă să se aplice pentru mai mult de 20% din norma de locuri de parcare ce trebuie asigurată. Deși HCGMB 66/2006 prevede că locurile de parcare ce trebuie asigurate de dezvoltator trebuie să fie situate pe parcela proprie acestuia, regulamentele locale de urbanism permit dezvoltatorului să asigure aceste locuri de parcare și pe alte terenuri învecinate, prin  închiriere  sau  orice  altă  modalitate  ce  îi  asigură  dreptul  de  folosință  asupra  locurilor  de parcare respective.

Scopul taxei de 10.000 Euro este constituirea unui fond pentru construirea de parcaje publice în Municipiul București.

 

De  remarcat  este  faptul  ca  HCGMB  66/2006  conține  reguli  mult  mai  stricte  decât  RGU  și  se raportează  la  indicatori  diferiți.  Dacă  RGU  impune  calcularea  numărului  minim  de  locuri  de parcare prin raportare, în principal, la numărul de angajați, HCGMB 66/2006 se raportează la suprafața utilă și destinația clădirilor.

Spre exemplu, RGU prevede că pentru locuințele colective cu acces și lot în comun se va asigura câte un loc de parcare la 2–10 apartamente, în timp ce HCGMB 66/2006 impune dezvoltatorilor asigurarea unui loc de parcare pentru fiecare apartament. La aceastea se vor adăuga și locurile de parcare  pentru  vizitatori  care  vor  trebui  să  reprezinte  20%  din  numărul  locurilor  de  parcare stabilit potrivit celor de mai sus.

Având în vedere cele de mai sus, sunt situații în care deși dezvoltatorul asigură numărul minim de locuri de parcare conform RGU, prevederile HCGMB 66/2006 nu sunt respectate. Emiterea unei autorizații de construire ce încalcă HCGMB 66/2006 sub aspectul reglementării numărului minim  de  locuri  de  parcare  nu  are  nicio  consecință  asupra  valabilității  acesteia  cât  timp  sunt respectate RGU și celelalte documentații de urbanism aplicabile.

Astfel, achitarea taxei îi oferă dezvoltatorului o autorizație de construire valabilă, chiar și în cazul nerespectării  numărului  minim  de  locuri  de  parcare  necesare  noii  clădiri  potrivit  HCGMB 66/2006.  Această  soluție  este  vădit  ineficientă  întrucât  nu  oferă  nicio  soluție  reală  pentru evitarea   supraaglomerării   ce   este   ocazionată   de   dezvoltarea   accelerată   a   unor   zone   din Municipiul București întrucât ritmul în care sunt construite locurile de parcare din fondul pentru parcajele  publice  nu  este aliniat  cu ritmul  în care se  dezvoltă centrele comerciale și spațiile  de birouri din Municipiul București.

Lipsa unei repercursiuni asupra valabilitătii autorizației de construire ca urmare a nerespectării prevederilor  privind  numărul  minim  de  locuri  de  parcare  a  fost  sesizată  și  de  Curtea  de  Apel București într-o decizie de speță din anul 2014. Instanța a conchis că nerespectarea dispozițiilor HCGMB 66/2006 nu atrage anularea autorizației de construire a unui imobil, întrucât există alte modalități  de  compensare  sau  înlăturare  a  eventualelor  inconveniente  sau  vătămări  produse vecinilor prin nerespectarea dispozițiilor acesteia.

Astfel cum anticipam mai sus, în alte orașe din România obligația asigurării unui număr minim de locuri de parcare aferente investiției este inclusă  chiar în reglementările locale de urbanism. Unul dintre aceste orașe este Municipiul Cluj-Napoca unde aceasta reglementare este inclusă în planul urbanistic general aprobat prin hotărârea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca nr.  493  din  22  decembrie  2014  („PUG  Cluj-Napoca”).  Potrivit  cerințelor  PUG  Cluj-Napoca, autorizarea  executării  construcţiilor  care,  prin  destinaţie,  necesită  spaţii  de  parcare,  are  loc numai dacă se asigură realizarea numărului minim al acestora în interiorul parcelei pentru care se solicită autorizaţia de construire.

Ca atare, respectarea cerințelor privind asigurarea de către dezvoltatori a numărului minim de locuri de parcare este nu numai o condiție prealabilă emiterii autorizației de construire, ci și o condiție pentru însăși valabilitatea acesteia. Astfel, nerespectarea cerințelor privind numărul minim de locuri de parcare va reprezenta o încălcare a reglementărilor urbanistice aplicabile având consecințe asupra valabilității autorizației de construire.

În concluzie, din perspectiva unei dezvoltări urbane echilibrate și a nevoii actuale stringente de noi locuri de parcare, ar putea fi mai eficientă includerea acestor cerințe în documentațiile de urbanism .

În contextul pregătirii unui nou plan urbanistic general pentru Municipiul București, este de urmărit care va fi abordarea autorităților locale cu privire la includerea sau nu a cerințelor privind asigurarea numărului minim de locuri de parcare în chiar conținutul acestui act pentru o sancționare corespunzătoare a nerespectării acestor prevederi.

Share this

Continuous recruitment


    doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

    Think ahead!


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

      Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

      Think ahead! Practice at Filip & Company!


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

        Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

        Legal Assistant


          doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

          Webinars


            Continuous recruitment


              doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

              Think ahead! Practice at Filip & Company!


                doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

                Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

                Webinars