Drumul catre implementarea cadastrului general in Romania

26 februarie 2018

Autori: av. Mihaela Ispas, Senior Associate, av. Ioana Waszkiewicz, Senior Associate

 

Activitatea  de  cadastru  și  publicitate  imobiliară  din  România  a  trecut  prin  numeroase  etape, începând cu sistemul de cadastru general implementat în secolul 18 având la bază modelul austro- ungar (utilizat în Transilvania, Banat și Bucovina), continuând cu perioada regimului comunist având  în  prim-plan terenurile aparținând  proprietății  de stat  colectivizate,  și  până  la cadastrul general modern, implementat în faze succesive după anul 1996.

Obiectivul sistemului de cadastru și publicitate imobiliară este de a agrega și de a face publice informații complete, corecte și actualizate, referitoare la situația tehnică (suprafața, categoria de folosință, amplasare/ vecinătăți) și situația juridică a terenurilor și construcțiilor ridicate pe acestea (prin identificarea proprietarilor și a titlurilor de proprietate).

Existența unui sistem de publicitate imobiliară liber accesibil, funcțional și de încredere cu privire la identificarea tehnică și juridică a imobilelor reprezintă o necesitate pentru o economie sănătoasă. În lipsa unui astfel de sistem, investitorii ar fi nevoiți să întreprindă verificări costisitoare și de durată privind imobilele necesare pentru activitatea lor, incertitudinile sistemului juridic reflectându-se în numărul, calitatea și profitabilitatea investițiilor.

În baza Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare („Legea Cadastrului”) a început implementarea  pe  întreg  teritoriul  României  a  sistemului  modern  de  cadastru  și  publicitate imobiliară care include o componentă tehnică, respectiv lucrările de măsurători și identificare a imobilelor  prin  coordonate  cadastrale  în  sistem  unic  de  coordonate,  și  o  componentă  juridică, reprezentată de înscrierea în cărțile funciare a drepturilor proprietarilor și ale altor persoane cu privire la imobilul astfel măsurat.

Din nevoia de a asigura securitatea circuitului civil, în anul 2005 a fost modificată componenta juridică a sistemului de cadastru și publicitate imobiliară astfel încât operațiunile de transfer de teren cu sau fără construcții să se efectueze numai în baza unui extras de carte funciară, care să confirme identitatea între proprietarul imobilului înregistrat în cartea funciară și vânzătorul din contractul  de  vânzare-cumpărare.  Anterior  acestei  modificări  a  Legii  Cadastrului  au  existat numeroase situații, devenite ulterior litigioase, în care același teren era vândut către mai multe persoane.

După aderarea la Uniunea Europeană, România și-a asumat un obiectiv dificil, anume implementarea cadastrului unic pentru toate unitățile administrativ-teritoriale („UAT-uri”), indiferent de statutul acestora (comună, oraș sau municipiu), în conformitate cu cerințele Uniunii și  actele  normative  încheiate  în  acest  sens,  printre  care  menționăm  Declarația  Cadastrului  din Uniunea Europeană, adoptată la Congresul din 2002 din Granada, Spania.

Programul Național de Cadastru și Carte Funciară a fost aprobat prin Hotărârea de Guvern nr. 294/2015  („HG  294”)  și  are  drept  obiectiv  înregistrarea  tuturor  imobilelor  din  România  în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, inclusiv a documentelor și operațiunilor juridice legate  de  acestea,  prin  intermediul  cărților  funciare.  Până  în  prezent  lucrările  de  măsurători cadastrale  și  înscriere  în  cartea  funciară  s-au  realizat  conform  Legii  Cadastrului  la  cererea proprietarilor,  rata  de  înscriere  a  imobilelor  fiind  redusă  mai  ales  cu  privire  la  terenurile extravilane. Programul Național promovează și finanțează realizarea de lucrări cadastrale în mod sistematic la nivel de UAT, cu soluționarea concomitentă, provizorie sau definitivă, a situațiilor juridice  incerte, de exemplu prin  eliberarea certificatelor pentru  înscrierea  în cartea funciară  a posesorilor  ca  proprietari,  precum  și  a  dezbaterilor  succesorale.  Operațiunile  de  înregistrare sistematică se efectuează în mod gratuit și sunt finanțate atât de ANCPI prin fondurile proprii, cât și prin Programul Operațional Regional 2014 – 2020, în conformitate cu Ordonanța de Urgență nr. 40/2015 privind gestionarea financiară a fondurilor europene pentru perioada de programare 2014 – 2020.

Sistemul unic de cadastru, realizat prin lucrările de înregistrare sistematică, va avea ca finalitate un sistem informatic complet și uniform de cadastru și publicitate imobiliară, compus din coordonate tehnice corelate la nivelul tuturor UAT-urilor, care să poată fi actualizat în timp real (pe baza tuturor operațiunilor efectuate) și de asemenea accesat de orice persoană interesată.

Beneficiul major al lucrărilor de înregistrare cadastrală sistematică este reprezentat de fixarea amplasării exacte a imobilelor. În prezent, lucrările de cadastru sporadice au ca rezultat identificarea prin coordonate cadastrale a imobilelor individuale în sistem unic de coordonate, însă până la realizarea cadastrului pentru toate imobilele din UAT-ul respectiv, aceste coordonate pot suferi modificări și repoziționări ca urmare a suprapunerilor cu imobilele învecinate. În momentul finalizării lucrarilor de înregistrare sistematică în cadastrul general la nivelul întregului UAT, coordonatele cadastrale vor deveni finale, fiind eliminat riscul unor astfel de incertitudini.

Beneficiile înregistrărilor sistematice de cadastru se răsfrâng și asupra unor domenii de activitate pentru care identificarea imobilelor este extrem de importantă. Astfel, în domeniul schemelor de plăți în agricultură, România și-a asumat angajamente privind finalizarea înregistrării terenurilor agricole  până  în  anul  2020.  De  asemenea,  pentru  implementarea  proiectelor  de  infrastructură națională, identificarea imobilelor și confirmarea realității din teren este o măsură obligatorie.

Programul Național de Cadastru și Carte Funciară se desfășoară în perioada 2015 – 2023 și este implementat  de  Agenția  Națională  de  Cadastru  și  Publicitate  Imobiliară  („ANCPI”)  și  oficiile teritoriale  ale  acesteia  pe  toată  suprafața  României,  la  nivel  de  UAT,  pe  baza  documentațiilor cadastrale.

Înregistrarea sistematică se efectuează pe fiecare UAT în parte, deci nu la nivel județean, indiferent dacă  terenul  se  găsește  în  mediul  urban  sau  mediul  rural,  dacă  este  intravilan  sau  extravilan. Localitățile care participă la acest proces de înregistrare urmează criteriile prevăzute în HG 294, respectiv:

  • UAT-uri care fac obiectul dezvoltării proiectelor de infrastructură prevăzute în Master Planul

General de Transport al României;

  • UAT-uri care implementează ori sunt incluse în proiecte de dezvoltare a infrastructurii în cadrul

altor programe;

  • UAT-uri în care sunt identificate zone cu vulnerabilităţi sociale particulare privind accesul

informal la proprietate (precum zonele defavorizate).

 

Potrivit  datelor  furnizate  de  ANCPI,  până  la  15  februarie  2018  au  fost  finalizate  lucrările  de înregistrare  sistematică  la  nivelul  întregului  UAT  în  39  de  comune  din  cadrul  a  18  județe,  din totalul  de  3.181  UAT-uri  din  România,  reprezentând  un  număr  de  394.312  imobile  înscrise  în cartea funciară cu o suprafață totală de 263.588,47 ha. Potrivit acelorași date, sunt în derulare lucrări  la  187  UAT-uri  din  39  de  județe,  reprezentând  un  număr  de  1.940.259  imobile  cu  o suprafață  estimată  de  1.194.441,77  ha.  Aceste  UAT-uri  includ  două  orașe  reședință  de  județ, respectiv Bistrița și Bacău, și câteva comune din proximitatea Bucureștiului, respectiv Mogoșoaia, 1 Decembrie, Clinceni, Măgurele, Petrachioaia și Vidra.

Sunt  efectuate  lucrări  de  înregistrare  și  la  nivel  de  sector  cadastral,  respectiv  porțiuni  dintr-o localitate delimitate de limite naturale sau artificiale stabile în timp (drumuri, ape, etc). În acest caz   finanțarea   este   alocată  din   fondurile   proprii   ale   UAT-urilor  sau   ale   ANCPI,   conform prevederilor Ordonanței de Urgență nr. 35/2016, în baza contractelor de prestări servicii încheiate de  primăriile  locale,  în  principal  pentru  terenuri  agricole  din  extravilan.  În  baza  informațiilor furnizate de ANCPI, până la 15 februarie 2018, au fost finalizate lucrări de înregistrare sistematică în 1.832 sectoare cadastrale din 596 UAT–uri, reprezentând un număr de 280.947 imobile cu o suprafață totală de 205.670,06 ha. Totodată, la 15 februarie 2018 erau în derulare lucrări la nivel de 15.051 sectoare cadastrale din 1.714 UAT-uri. Printre orașele unde au fost începute lucrări de înregistrare sistematică în sectoare cadastrale, pe unele sectoare fiind și finalizate, se numără Alba Iulia, Craiova, Buzău, Galați și Suceava. În județul Ilfov au fost începute și în unele cazuri finalizate astfel de lucrări în sectoare cadastrale din mai multe comune cum ar fi Snagov, Berceni, Bragadiru, Afumați, Buftea, Cernica, Tunari.

Cu privire la UAT-urile în care s-a finalizat înscrierea cadastrală a tuturor imobilelor din localitatea respectivă (nu doar la nivel de sector cadastral), dreptul de proprietate asupra imobilelor se dobândește sub condiția și de la data înscrierii în cartea funciară a cumpărătorului, nefiind suficientă semnarea unui contract de vânzare-cumpărare (acesta fiind cunoscut ca efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, stabilit conform Noului Cod Civil). Momentul efectiv al transferului dreptului de proprietate asupra unui imobil este relevant pentru a stabili de la ce moment cumpărătorul suportă riscurile cu privire la imobilul achiziționat – respectiv riscuri juridice (acțiuni în justiție spre exemplu), dar și riscuri cu privire la existența fizică a bunului (cutremure, incendii etc).

Implementarea lucrărilor de  înregistrare sistematică  de cadastru, inclusiv  integrarea  situațiilor litigioase  sau  a  informațiilor  contradictorii,  face  obiectul  unor  proceduri  detaliate  în  Legea Cadastrului  și  a  ordinelor  subsecvente  emise  de  ANCPI.  Recent  a  fost  publicat  un  proiect  de modificare  a  acestor  proceduri  prin  ordonanță  de  urgență.  Etapele  procedurii  de  înregistrare sistematică, drepturile  proprietarilor în cadrul acestor proceduri și aspectele particulare care  îi vizează pe proprietarii de terenuri restituite în baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, terenurile care au generat cele mai numeroase situații de suprapuneri cadastrale până în prezent și care nu par a fi scutite de riscuri nici în cadrul acestor proceduri, vor fi prezentate într-un alt articol.

 

Acest articol nu reprezintă consultanţă juridică. Pentru mai multe informaţii vă rugăm să vă adresaţi office@filipandcompany.com.

Share this

Continuous recruitment


    doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

    Think ahead!


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

      Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

      Think ahead! Practice at Filip & Company!


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

        Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

        Legal Assistant


          doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

          Webinars


            Continuous recruitment


              doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

              Think ahead! Practice at Filip & Company!


                doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

                Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

                Webinars