Parlamentul României a adoptat recent Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan („Legea”) stabilind un drept de preempţiune special pentru aceste tranzacţii.
Legea va intra în vigoare în 30 de zile de la publicarea sa în Monitorul Oficial.
I. Subiecţii reglementării. Obiectul reglementării
Legea se aplică: (i) cetăţenilor români, apatrizilor cu domiciliul în România şi persoanelor juridice cu naţionalitatea română, (ii) pe bază de reciprocitate, cetăţenilor unui stat membru al Uniunii Europene sau stat parte la Acordul privin Spaţiul Economic European, apatrizilor cu domiciliul în unul din aceste state şi persoanelor juridice cu naţionalitatea unuia din aceste state şi (iii) pe bază de reciprocitate, cetăţenilor Confederaţiei Elveţiene, apatrizilor cu domiciliul în Confederaţia Elveţiană, respectiv peroanelor juridice cu naţionalitatea Confederaţiei Elveţiene.
În cazul cetăţenilor unor state terţe şi apatrizilor cu domiciliul într-un stat terţ, precum şi al persoanelor juridice având naţionalitatea unui stat terţ, se vor aplica reglementările tratatelor internaţionale, pe bază de reciprocitate, în condiţiile Legii.
Legea nu se va aplica antecontractelor şi pactelor de opţiune încheiate în formă autentică anterior intrării în vigoare a Legii, şi nici înstrăinărilor între rude până la gradul al treilea, inclusiv.
Procedura prevăzută de Lege se va aplica numai la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan. Legea nu va fi aplicabilă vânzării terenurilor agricole situate in intravilan, transferului dreptului de proprietate asupra unui teren agricol prin intermediul altor tranzacţii (e.g. schimb de terenuri, donaţie, contribuţie la capital social, etc.), sau vânzării terenurilor extravilane cu altă destinaţie decât cea agricolă.
Totodată, Legea precizează că procedura prevăzută nu se va aplica la înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan pe care se află situate situri arheologice clasate. În acest caz înstrăinarea se va face potrivit prevederilor Legii nr. 442/2001 privind protejarea monumentelor istorice.
1 Această notă de informare nu este şi nu poate fi interpretată ca reprezentând consultanţă juridică. Înainte de a se întreprinde orice acţiuni în legătură cu aspectele prezentate în această notă de informare trebuie obţinută consultanţă de specialitate.
II. Dreptul de preempţiune
- Preemptorii
La preţ şi în condiţii egale, se bucură de un drept legal de preempţiune în această ordine:
- coproprietarii;
- arendaşii, cu respectarea condiţiei ca la momentul publicării ofertei de vânzare să existe un contract de arendă valabil încheiat, înregistrat potrivit dispoziţiilor legale;
- proprietarii vecini;
- statul român prin Agenţia Domeniilor
- Procedura
Vânzătorul va înregistra la primăria unităţii teritorial-administrative pe raza căreia se află terenul o cerere solicitând afişarea ofertei de vânzare, însoţită de documentele doveditoare. Oferta va fi afişată timp de 30 de zile la sediul primariei şi pe site-ul acesteia, după caz. În termen de trei zile lucrătoare de la data înregistrării, primăria are obligaţia de a transmite strucurii relevante a Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale („MADR”) un dosar cuprinzând lista preemptorilor şi copii după cererea de afişare, oferta de vânzare şi documentele doveditoare, pentru a fi publicate pe site-ul instituţiei pentru o perioadă de 15 zile.
În termenul de 30 de zile menţionat mai sus, preemptorii trebuie să îşi manifeste intenţia de a cumpăra în scris, să accepte oferta şi să înregistreze acceptarea la primărie.
Manifestarea de către un preemptor a acceptării ofertei atrage obligaţia vânzătorului de a încheia contractul de vânzare cu acesta. Dreptul cumpărătorului de a alege între preemptori (cu respectarea ordinii obligatorii prevăzute de lege) se va naşte în cazul în care intenţia de cumpărare este manifestată de mai mulţi preemptori de acelaşi rang.
În cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior care acceptă oferta, vânzătorul va putea relua procedura cu preemptorii de rang superior o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 30 de zile mai sus menţionat.
Primăria are obligaţia de a transmite datele de identificare ale preemptorului ales către structura centrală MADR (pentru un teren mai mare de 30 de hectare) sau către structura teritorială MADR (pentru un teren de până la 30 de hectare inclusiv), pentru a se verifica respectarea prevederilor legale. Verificarea trebuie realizată într-un termen de cinci zile lucrătoare de la primirea informaţiilor. În termen de două zile lucrătoare de la expirarea acestui termen, autoritatea în cauză va emite un aviz final pentru vânzare care va fi publicat pe site-ul propriu în termen de două zile de la emitere.
Emiterea avizului de către structura relevantă a MADR nu este necesară în cazul în care nicunul dintre preemptori nu şi-a manifestat intenţia de cumpărare. Într-o astfel de situaţie, contractul de vânzare se va putea încheia cu orice cumpărător interesat după emiterea unei adeverinţe de către primărie.
- Avize necesare în cazuri speciale
Atunci când se doreşte vânzarea unor terenuri aparţinând unor categorii speciale, legea instituie anumite obligaţii suplimentare pentru vânzător:
- Avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale va fi necesar în cazul vânzării:
- terenurilor agricole situate în extravilan la o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre către interior;
- terenurilor agricole situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele
Această obligaţie nu este aplicabilă preemptorilor.
- Avizul Ministerului Culturii va fi necesar în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător.
Avizele mai sus menţionate se vor comunica în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare a avizului de către vânzător, în caz contrar fiind considerate ca favorabile.
III. Sancţiuni
Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea cerinţelor referitoare la dreptul de preempţiune prevăzute de Lege atrage sancţiunea nulităţii absolute a contractului.
Mai mult decât atât, nerespectarea cerinţelor referitoare la dreptul de preempţiune sau la avizul structurilor MADR, respectiv avizul specific al Ministerului Culturii sau al Ministerului Apărării Naţionale (în acest din urmă caz dacă situaţia terenului – situarea la o adâncime de 30 km de frontiera de stat sau de ţărmul Mării Negre – este notată în cartea funciară), constituie contravenţie şi se sancţionează cu amendă de la 50.000 la 100.000 RON.
