Necorelări legislative privind necesitatea certificatului de urbanism la anumite operațiuni notariale

Autor: Av. Lavinia-Georgiana Ghencea (Associate) Data: 14 martie 2017

În   ultima   perioadă,   legiuitorul   român   a   adoptat   un   pachet   semnificativ   de   modificări   și completări   cu   privire   la   Legea   nr.   50/1991   privind   autorizarea   executării   lucrărilor   de construcții,  republicată,  cu  modificările  și  completările  ulterioare  („Legea  nr.  50/1991”)  și Legea   nr.   350/2001   privind   amenajarea   teritoriului   și   urbanismului,   cu   modificările   și completările    ulterioare    („Legea    nr.    350/2001”),    cu    scopul    clarificării    și    corelării disfuncționalităților generate de contradicțiile prezente între aceste două legi. Cu toate acestea, anumite neconcordanțe subzistă și dau naștere în continuare unor probleme în practică.

Un astfel de aspect problematic îl reprezintă neconcordanța în ceea ce privește necesitatea certificatului de urbanism la diferite operațiuni notariale privind circulația imobiliară, precum dezmembrări, alipiri sau constituirea unor servituți de trecere.

Astfel, în prezent, Legea nr. 50/1991 prevede faptul că certificatul de urbanism se emite, printre altele,   pentru   operațiuni   notariale   privind   circulația   imobiliară,   atunci   când   respectivele operațiuni  au  ca  obiect  comasarea,  respectiv  dezmembrarea  terenurilor   din/în  cel  puțin  3 parcele, sau pentru împărțeli ori comasări de parcele solicitate  în scopul realizării de lucrări de construcții și de infrastructură precum și pentru constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil [art. 6 alin. (6) lit. c)].

În  aceste  condiții,  Legea  nr.  50/1991  statuează  necesitatea  certificatului  de  urbanism  pentru două     categorii     distincte     de     operațiuni     de     comasare/dezmembrare,     respectiv     când comasarea/dezmembrarea    se   face    din/în   cel    puțin   3   parcele    precum   și   atunci   când comsarea/dezmembrarea se efectuează în scopul realizării de lucrări de construcții, indiferent de numărul parcelelor din/în care urmează a se comasa/dezmembra respectivul teren.

În susținerea acestei interpretări stau și prevederile Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.  50/1991  aprobate  prin  Ordinul  nr.  839/2009  emis  de  Ministrul  Dezvoltării  Regionale  și Locuinței, care dispun la art. 30 alin (5), faptul că „Certificatul de urbanism se  mai emite  (…) atunci când operațiunile respective au ca obiect împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcții, precum și constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil.

Pe de altă parte, Legea nr. 350/2001 instituie faptul că „Certificatul de urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitație a lucrărilor de proiectare și de execuție a lucrărilor publice, precum și pentru întocmirea documentațiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităților,  în cel puțin trei parcele, atunci când operațiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcții și de infrastructură.” [art. 29 alin. (2), teza I].

Astfel,  Legea  nr.  350/2001  indică  necesitatea  certificatului  de  urbanism  pentru  dezmembrare numai atunci când din această operațiune rezultă trei parcele, având totodată ca obiect realizarea de  lucrări  de  construcții,  fără  a  face  o distincție  între  aceste  două  categorii,  ci,  mai  mult  decât atât, reglementându-le ca două condiții cumulative.

Totodată,  Legea  nr.  350/2001,  în  forma  în  vigoare  la  acest  moment,  nu  mai  reglementează necesitatea certificatului de urbanism la operațiunile de alipire/comasare sau pentru constituirea de servituți de trecere.

Din cauza acestor neconcordanțe legislative, spre, exemplu, au existat situații în care o autoritate a refuzat emiterea unui certificat de urbanism pe motiv că operațiunea de dezmembrare se efectua „doar în două loturi”, deși aceasta avea ca scop realizarea de lucrări de construcții.

În astfel de situații, este suficient ca solicitantul să se mulțumească cu un simplu refuz din partea autorității de a emite certificatul de urbanism, bazat pe faptul că Legea nr. 350/2001 nu instituie o asemenea obligație?

În caz afirmativ, respectivul act este susceptibil de a fi anulat, în caz contrar, un prim demers putând fi depunerea unei adrese de clarificare a cadrului legislativ aplicabil. În situația în care, în continuare autoritatea refuză emiterea certificatului de urbanism, următorul pas ar fi reprezentat de chemarea în judecată a respectivei autorități, pentru ca instanța de judecată să pronunțe o hotărâre prin care o obligă la emiterea acestuia.

În principiu, operațiunile cadastrale de alipire/dezmembrare efectuate cu privire la un teren nu ar trebui să afecteze valabilitatea titlului de proprietate, acestea fiind operațiuni de natură tehnică. Cu toate acestea, actele încheiate cu privire la un teren pot fi considerate ca făcând parte din istoricul de titlu asupra respectivului teren, astfel că într-o interpretare formalistă, o potențială cauză de nulitate a acestora poate conduce la anularea titlurilor prin care a fost dobândit ulterior dreptul de proprietate.

În  concluzie,  ar  fi  necesar  ca  legiuitorul  român  să  se  aplece  cu  precădere  asupra  clarificării contradicțiilor dintre Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001, prezentate mai sus, poate chiar cu  prilejul  Legii  de  aprobare  a  Ordonanței  de  Urgență  nr.  100/2016  pentru  modificarea  și completarea acestor două legi.

Share this

Continuous recruitment


    doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

    Think ahead!


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

      Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

      Think ahead! Practice at Filip & Company!


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

        Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

        Legal Assistant


          doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

          Webinars


            doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

            Energy Lawyer


              doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

              Corporate, M&A and Capital markets


                doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                Competition lawyer


                  doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                  Commercial lawyer


                    doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                    Continuous recruitment


                      doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                      Think ahead! Practice at Filip & Company!


                        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

                        Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

                        Webinars