Legea
A apãrut ordinul ce reglementeazã procedura înregistrãrii contractelor de locaþiune
Sub imperiul Noului Cod Civil (intrat în vigoare în data de 1 octombrie 2011), contractele de locaþiune sunt considerate titluri executorii pentru plata chiriei º i pentru evacuarea locatarului la expirarea locaþiunii, sub condiþia îndeplinirii urmãtoarelor cerinþe: contractul de locaþiune sã fie încheiat în formã autenticã în faþa notarului public sau contractul de locaþiune sã fie înregistrat la organul fiscal competent.
Noul Cod C i v i l f ace referire l a posibilitatea de a începe executarea silitã cu privire la plata chiriei în baza unui contract de locaþiune, fãrã a face vreo referire la alte sume datorate în baza contractului de locaþiune, lãsând î n acest mod neclarã s i tuaþia cheltuielilor de întreþinere (Operating Expenses), a penalitãþilor sau a altor categorii de sume rezultate din contractul de locaþiune.
Cu privire la posibilitatea evacuãrii locatarului în baza contractului de locaþiune – titlu executoriu, trebuie menþionat cã Noul Cod Civil se referã strict la situaþia în care termenul de locaþiune a expirat, sugerând în acest mod cã nu va putea fi considerat titlu executoriu pentru evacuare contractul de locaþiune în cazurile de încetare anticipatã a contractului (e.g. reziliere). În l egãturã cu î nregistrarea contractelor de locaþiune la organele fiscale, aceastã obligaþie este prevãzutã în mod expres în legislaþie doar în sarcina persoanelor fizice, pentru scopul impozitãrii veniturilor din chirii. Prin modificãrile aduse Legii 31/1990 prin OUG 24 / 2010 se prevede într-adevãr cã în cazul înmatriculãrii societãþilor comerciale sau al schimbãrii sediului acestora, documentul care atestã dreptul de folosinþã asupra spaþiului cu destinaþie de sediu social se înregistreazã la organul fiscal din cadrul Agenþiei Naþionale de Administrare Fiscalã în a cãrui circumscripþie se situeazã imobilul cu destinaþie de sediu social.
Prin urmare, în cazul încheierii unui contract de locaþiune cu privire la un imobil ce urmeazã sã fie folosit cu destinaþie de sediu social, înregistrarea contractului de locaþiune la organul fis- cal din cadrul Agenþiei Naþionale de Administrare Fiscalã este obligatorie, indiferent dacã proprietarul este persoanã fizicã sau juridicã. Aºadar, în ipoteza unui contract de locaþiune, încheiat prin înscris sub semnãturã privatã de un locator persoanã juridicã cu privire la un imobil care va avea o altã destinaþie decât aceea de sediu so- cial, în cazul în care locatorul doreºte sã beneficieze de caracterul executoriu al contractului de locaþiune, acesta are doar un drept, nu si o obligaþie de a înregistra organul fiscal competent), posibilitatea locatorului de a-ºi valorifica drepturile de creanþã nãscute din contractul de locaþiune, precum ºi restituirea bunului la expirarea termenului prevãzut în cuprinsul contractului de locaþiune.
Analizând prevederile de mai sus din perspectiva unui dezvoltator imobiliar, opþiunea încheierii contractelor de locaþiune în formã autenticã este mult prea costisitoare pentru a fi luatã în considerare, având în vedere faptul cã onorariile notariale aplicabile pentru autentificarea unui contract de închiriere reprezintã o cotã procentualã de 0.3% aplicatã la valoarea integralã a chiriei datoratã de chiriaº pe întreaga perioadã de închiriere prevãzutã în con- tract (Norma din 6 ianuarie 2011 privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici).
Cum practica pieþei este în sensul încheierii unor contracte de închiriere pe termen lung, de 5 ani, ºi chiar de 10 ani, aceste taxe constituie un adevãrat impediment pentru ca dezvoltatorii sã beneficieze efectiv de drepturile administraþia financiarã a fost aproape imposibilã în practicã, datoritã lipsei unei proceduri în acest sens.
Cu o întârziere de peste 1 an de zile, Agenþia Naþionalã de Administrare Fiscalã e emis Ordinul nr. 1985 din data de 21 decembrie 2012 ce a intrat în vigoare pe data pe 9 ianuarie 2013, prin care se s tabileº te procedura de î nregistrare l a organele f i scale competente a contractelor de fiducie ºi a contractelor de locaþiune încheiate de cãtre locatori, alþii decât persoanele fizice ºi de cãtre locatorii persoane fizice.
Procedura de înregistrare la organele fiscale a contractelor de locaþiune încheiate de locatori, altele decât persoanele fizice, este relativ simplã; înregistrarea se va putea face fie prin (i) prezentarea contractului de locaþiune în copie ºi original în faþa organului fis- cal, acesta din urmã pãstrând numai copia contractului de locaþiune, dupã ce în prealabil i-a certificat conformitatea cu originalul, împreunã cu o declaraþie standardizatã de înregistrare a respectivul contract de închiriere la organul fis- cal competent.
Modificãrile aduse de Noul Cod C i v i l au menirea de a simplifica, cu condiþia respectãrii unei condiþii de formã (forma autenticã) sau a unei proceduri (pro- cedura î nscrierii l a conferite de Noul Cod Civil.
Astfel, singura opþiune viabilã din punct de vedere comercial rãmâne înregistrarea contractului de locaþiune l a organele f i scale competente, respectiv administraþiile finanþelor publice, în a cãror razã teritorialã dezvoltatorul este înregistrat ca plãtitor de taxe ºi impozite. Din pãcate, pânã la începutul acestui an, înregistrarea efectivã a acestor contracte l a contractelor de locaþiune, ataºatã la Ordin, fie prin (ii) trimitere prin poºtã, cu confirmare de primire, a unei copii legalizate a contracului de locaþiune, împreunã cu declaraþia prevãzutã mai sus. De asemenea, Ordinul prevede ºi procedura pentru înregistrarea actelor adiþionale la contractele de locaþiune, precum ºi pentru înregistrarea încetãrii acestora.
Organul fiscal competent organizeazã evidenþa contractelor de locaþiune într-un Registru al contractelor de l ocaþiune, condus i nformatizat. Înregistrarea în acest registru se va face în maxim 5 zile de la depunerea contractelor respective.
Ordinul nu impune un termen în interiorul cãruia sã se facã înregistrarea contractelor de locaþiune încheiate de locatari, alþii decât persoanele fizice; un asemenea termen este instituit doar în cazul în care locatorul este persoanã fizicã, acesta având obligaþia de a înregistra contractul în termen de 15 zile de la încheierea acestuia.
Deºi procedura reglementatã de Ordin este foarte simplã, în momentul prezentãrii de cãtre locatorii persoane juridice a contractelor de locaþiune în vederea î nregistrãrii au apãrut probleme de aplicare a legii: astfel, anumite administraþii fiscale au refuzat iniþial înregistrarea contractelor de locaþiune încheiate dupã intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, dar anterior intrãrii în vigoare a Ordinului, precum ºi a actelor adiþionale încheiate dupã intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, dar care amendeazã contracte de locaþiune încheiate anterior intrãrii în vigoare a Noului Cod Civil. Justificarea oferitã a fost aceea cã pot fi înregistrate numai contractele de l ocaþiune încheiate de cãtre locatori persoane juridice ulterior intrãrii în vigoare a Ordinului, respectiv ulterior datei de 9 ianuarie 2013.
Credem cã printr- o asemenea interpretare se contravine dispoziþiilor de imediatã aplicare a Noului Cod Civil; astfel, potrivit Legii nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, prevederile Noului Cod Civil se aplicã tuturor actelor ºi faptelor încheiate sau, dupã caz, produse ori sãvârºite dupã intrarea sa în vigoare.
Astfel cum am arãtat, anterior intrãrii în vigoare a Ordinului (9 ianuarie 2013) nu existã o procedurã care sã reglementeze înregistrarea contractelor de locaþiune încheiate de cãtre locatori persoane juridice la organele fiscale. Pentru egalitate de tratament, de prevederile Ordinului ar trebui sã beneficieze inclusiv locatorii care au încheiat astfel de contracte în intervalul cuprins între intrarea în vigoare a Noului Cod Civil ºi intrarea în vigoare a Ordinului. Orice altã interpretare lasã loc de discriminare ºi contravine dispoziþiilor Noului Cod Civil ºi ale Legii 71/2011. Lipsa unei proceduri de înregistrare pânã la data de 9 ianuarie 2013 este o lacunã a autoritãþilor publice pentru care nu ar trebui sancþionaþi locatorii. În plus, procedura de înregistrare stabilitã prin Ordin nu prevede niciun termen în interiorul cãruia locatorul persoanã juridicã ar fi obligat sã îºi înregistreze contractul de locaþiune la organele fiscale. Absenþa unui termen ni se pare adecvatã, mai ales din perspectiva faptului cã, pentru locatorii persoane juridice, înregistrarea contractului de l ocaþiune l a administraþia fiscalã este un drept, un beneficiu ºi nicidecum o obligaþie, astfel cum am arãtat mai sus.
În privinþa actelor adiþionale încheiate dupã intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, dar care amendeazã contracte de locaþiune încheiate anterior intrãrii în vigoare a Noului Cod Civil, potrivit Legii 71/2011, modificãrile aduse actelor juridice sunt supuse legii aflate în vigoare la data efectuãrii acestor modificãri. Mai mult, în mãsura în care prin actul adiþional se aduc modificãri unor e l emente esenþiale a l e contractului, aceasta este de fapt o nouã înþelegere ºi o nouã manifestare de voinþã a pãrþilor. Din aceastã perspectivã, ni se pare oportunã ºi î nregistrarea actelor adiþionale încheiate dupã intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, chiar dacã amendeazã contracte de locaþiune încheiate ante- rior intrãrii în vigoare a Noului Cod Civil.
