5 mai 2012
Oana Albota, partner
Din 1 octombrie 2011 a intrat in vigoare Noul Cod Civil, asa cum acesta a fost aprobat prin legea nr. 287/2009 privind Codul civil. Noul Cod Civil aduce modificari majore in materia contractelor, inclusiv in ceea ce priveste regimul juridic al contractelor de locatiune.
Contractele de locatiune incheiate inainte de intrarea in vigoare a Noului Cod Civil vor continua sa fie guvernate de vechiul Cod Civil. Totusi, actele aditionale incheiate la asemenea contracte vor cadea sub incidenta Noului Cod Civil.
Ca o regula generala, clauzele care nu fac obiectul modificarilor cuprinse in actele aditionale vor fi in continuare guvernate de prevederile vechiului Cod Civil, existand totusi cateva exceptii prevazute expres in Noul Cod Civil (actiunea directa a proprietarului impotriva sublocatorului pentru contractele de sublocatiune incheiate dupa 1 octombrie 2011, dar care deriva din contracte de locatiune incheiate inainte de aceasta data si tacita relocatiune care va fi guvernata de prevederile Noului Cod Civil in cazul in care termenul locatiunii expira dupa intrarea in vigoare a Noului Cod Civil).
1. Noutati cu privire la notiunea si felurile contractului de locatiune
Noul Cod Civil mentioneaza in mod expres felurile locatiunii, si anume: inchirierea si arendarea. Inchirierea are ca obiect bunurile imobile si mobile iar arendarea priveste bunurile agricole.
Un element de noutate in reglementarea Noului Cod Civil il constituie excluderea antreprizei din categoria contractelor de locatiune si introducerea unei noi clase de contracte de locatiune, respectiv locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist. In notiunea de “profesionist” in sensul legii civile sunt incluse categoriile de comerciant, intreprinzator, operator economic, precum si orice alte personae autorizate sa desfasoare activitati economice sau profesionale.
2. Reglementari privind capacitatea necesara pentru incheierea contractului de locatiune
Avand in vedere ca prin contractul de locatiune se cedeaza doar folosinta unui bun iar nu si un drept real asupra acestuia, contractul de locatiune este calificat, in general, ca un act de administrare asupra imobilului, caz in care pentru incheierea valabila, este suficient ca persoana care cedeaza folosinta sa aiba capacitate restransa de exercitiu. Totusi, doctrina a apreciat ca locatiunea incheiata pe o durata mai mare de 5 ani are caracterele unui act de dispozitie, idee ce a fost confirmata in Noul Cod Civil conform caruia locatorul trebuie sa aiba capacitate de exercitu deplina in cazul in care incheie un contract de locatiune pentru o perioada mai mare de 5 ani.
Sanctiunea care intervine in cazul in care cerinta capacitatii depline nu este indeplinita consta in limitarea efectelor contractului la o perioada de 5 ani.
3. Caracterul de titlu executoriu al contractelor de locatiune cu privire la chirie si evacuarea locatarului dupa expirarea termenului de locatiune.
Sub imperiul Noului Cod Civil contractele de locatiune sunt considerate titluri executorii pentru plata chiriei si pentru evacuarea locatarului la expirarea locatiunii, sub conditia indeplinirii urmatoarelor cerinte: Contractul de locatiune sa fie incheiat in forma autentica in fata notarului public sau contractul de locatiune sa fie inregistrat la organul fiscal competent.
In legatura cu inregistrarea contractelor de locatiune la organele fiscale, se impune precizarea ca aceasta obligatie este prevazuta in mod expres in legislatie doar in sarcina persoanelor fizice, pentru scopul impozitarii veniturilor din chirii.
Prin modificarile aduse Legii 31/1990 prin OUG 24/2010 se prevede intr-adevar ca in cazul inmatricularii societatilor comerciale sau al schimbarii sediului acestora, documentul care atesta dreptul de folosinta asupra spatiului cu destinatie de sediu social se inregistreaza la organul fiscal din cadrul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala in a carui circumscriptie se situeaza imobilul cu destinatie de sediu social. Prin urmare, in cazul incheierii unui contract de locatiune cu privire la un imobil ce urmeaza sa fie folosit cu destinatie de sediu social, inregistrarea contractului de locatiune la organul fiscal din cadrul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala este obligatorie, indiferent daca proprietarul este persoana fizica sau juridica.
Cu toate acestea, in ipoteza unui contract de locatiune, incheiat prin inscris sub semnatura privata de un locator persoana juridica cu privire la un imobil care va avea o alta destinatie decat aceea de sediu social, in cazul in care locatorul doreste sa beneficieze de caracterul executoriu al contractului de locatiune, din coroborarea prevederilor Noului Cod Civil cu reglementarea actuala nu reiese clar daca un astfel de contract de locatiune va putea fi inregistrat la organul fiscal. Asadar, pentru a beneficia de caracterul executoriu al contractului de locatiune, cel putin pana in momentul in care practica va deveni mai clara in acest sens, se recomanda incheierea contractelor de locatiune de catre persoane juridice in forma autentica.
De asemenea, Noul Cod Civil face referire la posibilitatea de a incepe executarea silita cu privire la plata chiriei in baza unui contract de locatiune, fara a face vreo referire la alte sume datorate in baza contractului de locatiune, lasand in acest mod neclara situatia cheltuielilor de intretinere (Operating Expenses), a penalitatilor sau a altor categorii de sume rezultate din contractul de locatiune.
Cu privire la posibilitatea evacuarii locatarului in baza contractului de locatiune – titlu executoriu, trebuie mentionat ca Noul Cod Civil se refera strict la situatia in care termenul de locatiune a expirat, sugerand in acest mod ca nu va putea fi considerat titlu executoriu pentru evacuare contractul de locatiune in cazurile de incetare anticipata ale contractului (e.g. reziliere).
4. Dreptul de preferinta al locatarului la incheierea unui nou contract de locatiune
Sub imperiul Noului Cod Civil, locatarul beneficiaza de un drept de preferinta la incheierea unui nou contract de locatiune in aceleasi conditii ca cele oferite unui tert; acest drept este limitat de conditia ca chiriasul sa-si fi executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare. Dreptul de preferinta este aplicabil atat in cazul inchirierilor locuintelor cat si in cazul contractelor de inchiriere incheiate intre profesionisti.
In legatura cu perioada pentru care isi produce efecte dreptul de preferinta al chiriasului la incheierea unui nou contract, Legea de punere in aplicare a Noului Cod Civil nr. 287/2009 prevede ca existenta acestui drept continua si dupa incetarea contracului, dar pentru o perioada stabilita in functie de durata pentru care a fost incheiat contractul ce a incetat, astfel:
- cel mult 3 luni de la incetarea contractului initial, daca acesta din urma a fost incheiat pentru o perioada mai mare de 1 an;
- cel mult 1 luna de la incetarea contractului initial, daca acesta din urma a fost incheiat pentru o perioada mai maresau egala cu o luna;
- cel mult 3 zile de la incetarea contractului initial, daca acesta din urma a fost incheiat pentru o mai mica de o
5. Dreptul locatarului de a efectua reparatiile care nu sunt facute la timp de catre proprietar. Autorizarea de catre instanta nu mai este necesara.
In reglementarea anterioara, locatarul nu putea efectua lucrari majore de reparatii (acestea cadeau in sarcina proprietarului) decat daca exista o hotarare judecatoreasca prin care chiriasul era autorizat sa efectueze astfel de lucrari sau daca partile au convenit in acest sens. Noul Cod Civil prevede ca locatarul poate efectua asemenea lucrari de reparatii in cazul in care proprietarul, desi notificat asupra acestei chestiuni, nu ia de indata masurile necesare pentru remedierea defectiunilor; proprietarul va fi dator sa plateasca locatarului costurile reparatiilor precum si dobanda aferenta acestora calculata de la data efectuarii cheltuielilor.
In cazurile urgente, locatarul poate incepe de indata lucrarile, instiintarea proprietarului putand fi facuta dupa inceperea reparatilor. In acest caz proprietarul va trebui sa plateasca dobanzile aferente costurilor reparatiilor, insa dobanzile vor curge de la data primirii instiintarii.
6. Dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile facute de locatar
Noul Cod Civil prevede in mod expres ca proprietarul are dreptul de a pastra orice imbunatatiri sau lucrari efectuate de catre locatar fara aprobarea proprietarului, fara a fi obligat la plata de despagubiri. De asemenea, proprietarul are posibilitatea de a cere locatarului sa readuca bunul inchiriat la starea initiala si sa i se plateasca despagubiri pentru orice paguba ce ar fi fost cauzata bunului. In cazul in care proprietarul a aprobat lucrarile de imbunatatire, regula generala este ca proprietarul trebuie sa plateasca locatarului costurile lucrarilor, cu exceptia cazului in care partile au convenit in sens contrar.
7. Efectuarea de reparatii in timpul locatiunii
In cazul lucrarilor urgente de reparatie efectuate de catre locator, Noul Cod Civil micsoreaza termenul in care locatorul poate efectua reparatiile asupra bunului fara a raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului de la 40 de zile la 10 zile.
In reglementarea data de Noul Cod Civil, locatarul are dreptul de a rezilia contractul in situatia in care reparatiile ce trebuie efectuate cu urgenta ar face ca bunul sa devina impropriu pentru intrebuintarea ce i s-a dat, spre deosebire de reglementarea vechiului Cod Civil cand doar pierderea totala a folosintei putea constitui un motiv de reziliere.
8. Privilegiul locatorului asupra bunurilor locatarului nu mai este reglementat in Noul Cod Civil
In reglementarea vechiului Cod Civil, proprietarul era beneficiarul unui privilegiu legal asupra bunurilor locatarului situate in spatiul inchiriat. Acest privilegiu oferea prioritate proprietarului la recuperarea creantei rezultate din neplata chiriei in fata celorlalti creditori ai locatarului.
Noul Cod Civil nu mai prevede un asemenea privilegiu in beneficiul locatorului. Totusi, introducerea unei clauze in contractul de locatiune, prin care se instituie un drept de retentie conventional asupra bunurilor locatarului poate fi convenita de parti.
9. Actiunea directa a proprietarului impotriva sublocatarului
In cazul in care locatarul principal isi incalca obligatia de plata a chiriei, proprietarul este in drept sa ceara sublocatarilor plata chiriei pana la concurenta chiriei pe care acestia o datoreaza locatarului principal. Proprietarul are de asemenea o actiune directa impotriva sublocatarilor cu privire la orice alta obligatie asumata de sublocatar prin contractul de sublocatiune.
Aceste noi drepturi conferite locatorului prin Noul Cod Civil sunt aplicabile oricarui contract de sublocatiune incheiat dupa 1 octombrie 2011, chiar si in acele cazuri in care contractul de locatiune principal a fost incheiat anterior acestei date.
10. Durata maxima a locatiunii – 49 de ani
In vechea reglementare nu se prevedea in mod expres o anumita durata maxima pentru incheierea contractului de locatiune. Noul Cod Civil prevede in mod expres ca termenul maxim pentru incheierea contractului de locatiune este de 49 de ani. Totusi, contractul poate fi prelungit prin acordul partilor.
11. Durata locatiunii in lipsa prevederii acesteia in contract
Durata locatiunii poate sa fie determinata sau determinabila. In cazul in care partile nu specifica in contractul de locatiune durata acesteia, pe baza prezumtiilor stabilite de legiuitor, locatiunea va fi considerata incheiata:
- pentru 1 an, in cazul lociuntelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist;
- pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria în cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
- pe durata locaţiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui
12. Tacita relocatiune
In situatia in care dupa implinirea termenului pentru care s-a incheiat contractul de locatiune, locatarul continua sa detina bunul si sa-si indeplineasca obligatiile fata de locator, fara ca acesta din urma sa se impotriveasca, se considera ca s-a incheiat un nou contract de locatiune in aceiasi termeni si conditii ca precedentul. Fata de vechea reglementare, Noul Cod Civil prevede ca noul contract va cuprinde inclusiv garantiile prevazute in contractul anterior. Perioada pentru care a fost incheiat primul contract nu este preluata si in cel al doilea, acesta din urma considerandu-se a fi incheiat pe o perioada nedeterminata.
13. Pretul locatiunii
Dispozitiile Noului Cod Civil consacra expres opinia conform careia dispozitiile privitoare la pretul vanzarii sunt aplicabile si in cazul chiriei. Chiria poate fi determinata de către una sau mai multe persoane desemnate potrivit acordului partilor. Atunci când persoanele astfel desemnate nu determina chiria in termenul stabilit de parti sau, in lipsa, in termen de 6 luni de la incheierea contractului, la cererea partii interesate, presedintele judecatoriei de la locul incheierii contractului va desemna un expert pentru determinarea chiriei. In cazul in care chiria nu a fost determinata in termen de un an de la incheierea contractului, contractul este nul, afara de cazul in care partile au convenit un alt mod de determinare a chiriei.
14. Garantia contra viciilor
Similar cu situatia din materia vanzarii, locatorul garanteaza numai pentru viciile ascunse ale bunului dat in locatiune, nu si pentru viciile aparente. Totusi, locatorul raspunde pentru viciile aparente numai in situatia in care acesta este informat de catre locator cu privire la existenta viciilor de indata.
15. Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune
Noul Cod Civil clarifica unele controverse nascute in doctrina in legatura cu modul de interpretare al clauzelor referitoare la interzicerea sublocatiunii sau a cesiunii. Daca pana in prezent opinia majoritara sustinea interpretarea restrictiva a clauzelor de interzicere a sublocatiunii, in sensul ca daca se interzicea sublocatiunea totala cea partiala era permisa, potrivit noilor reglementari interdictia de a incheia o sublocatiune priveste atat sublocatiunea totala, cat si pe cea partiala iar interdictia de a ceda locatiunea priveste atat cesiunea totala, cat si pe cea partiala.
Noul Cod Civil prevede ca locatarul poate sa cedeze locatiunea unei alte persoane, in tot sau in parte, daca acest lucru nu i-a fost interzis expres. In cazul in care obiectul contractului de locatiune este un bun mobil, Noul Cod Civil conditioneaza cesiunea de existenta acordului scris al locatorului. Ca urmare a cesiunii, cersionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile locatarului cedent izvorate din contractual de locatiune. Spre deosebire de reglementarea anterioara, conform Noului Cod Civil, vechiul locatar este eliberat de obligatiile sale fata de locator din momentul in care cesiunea isi produce efectele.
16. Efectele desfiintarii titlului locatorului
La fel ca si in cazul reglementarii din vechiul Cod Civil, noua reglementare pastreaza regula conform careia desfiintarea dreptului locatorului determina incetarea de drept a contractului de locatiune. Totusi, se introduce un element de noutate: efectele locatiunii sunt prelungite fata de locatarul de buna-credinta pentru durata contractului de locatiune incheiat dar fara a depasi 1 an de la data desfiintarii titlului locatorului.
In cele de mai sus au fost prezentate doar cateva din modificarile aduse de Noul Cod Civil contractului de locatiune.
Trebuie mentionat ca exista modificari aduse in materia contractelor care vor avea impact si asupra contractelor de locatiune incheiate sub regimul Noului Cod Civil, precum reguli privind negocierea contractelor (momentul de la care contractul se considera a fi incheiat, buna-credinta, etc.), reglementarea teoriei impreviziunii, posibilitatea modificarii conventionale a termenului de prescriptie.
Acest articol nu reprezintă consultanţă juridică. Pentru mai multe informaţii vă rugăm să vă adresaţi office@filipanndcompany.com.
