Modificări importante introduse în Legea Urbanismului

Din  2001  pana  in  prezent  Legea  Urbanismului,  i.e.  Legea  nr.  350/2001  privind  amenajarea teritoriului si urbanismul, a suferit numeroase modificari, cele mai recente fiind cele aduse prin Legea nr. 190/2013 pentru aprobarea Ordonantei de urgentă a Guvernului nr. 7/2011 („OUG nr. 7/2011”) pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul („Legea nr. 190/2013”), publicata în Monitorul Oficial nr. 408 din data 10 iulie 2013.

Adoptarea acestui act normativ a suscitat numeroase controverse, fiind puternic contestata atât de organizaţiile non-guvernamentale active in domeniul urbanismului si amenajarii teritoriului, cat si de diverse organizatii profesionale ale arhitectilor si urbanistilor.

Mai mult, primul proiect al Legii nr. 190/2013 care urma să aprobe OUG nr. 7/2011 şi care, la rândul  său,  a  modificat  considerabil  Legea  Urbanismului,  a  fost  respins  în  martie  2013  de Preşedintele  României,  fiind  trimis  spre  reexaminare  catre  Parlament.  Criticile  Preşedintelui statului  vizau  în  principal  posibilităţile  mari  de  derogare  de  la  reglementările  Planurilor  de Urbanism General. Parlamentul României a readoptat însă proiectul de lege (care a devenit astfel Legea   nr.   190/2013)   fără   a   implementa   aproape   niciuna   dintre   criticile   formulate   de administratia prezidentiala, ceea ce a atras după sine obligaţia constituţională a Preşedintelui de a promulga legea fără alte obiecţii.

Vom prezenta în cele ce urmează cele mai importante modificări aduse de Legea nr. 190/2013.

Initiativa exclusivă a autoritătilor administratiei publice pentru elaborarea anumitor tipuri de documentaţii de amenajare a teritoriului si de urbanism

Conform legii, initiativa de elaborare a documentaţiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism apartine exclusiv autoritătilor administratiei publice, pentru documentatiile de amenajare a teritoriului, planurile urbanistice generale („PUG”), planurile de urbanism („PUZ”) pentru zonele centrale, pentru zone construite protejate în integralitatea lor si zone de protectie a monumentelor, precum si PUZ sau planuri urbanistice de detaliu („PUD”) privind realizarea unor obiective de interes public.

În celelalte cazuri, initiativa de elaborare a documentatiilor de urbanism apartine atât autoritătilor administratiei publice, cât şi oricăror persoane fizice sau juridice interesate.

În cazul în care initiativa de elaborare a amenajării teritoriului si a elaborării documentatiilor de urbanism apartine autoritătilor administratiei publice, documentatiile respective se finanţează din bugetul de stat ori din bugetele locale, cu exceptia PUZ-urilor si PUD-uri care modifică părti din zonele construite protejate, care se pot finanţa de către persoane fizice sau juridice interesate.

Eliminarea interdictiei de a elabora documentaţii de amenajare a teritoriului si de urbanism la initiativa persoanelor fizice sau juridice, cu exceptia cazurilor prevăzute în mod expres

În conformitate cu modificările aduse Legii urbanismului prin OUG nr. 7/2011, care a intrat în vigoare  la  data  11  februarie  2011,  initiativa  de  elaborare  a  unui  PUZ  a  devenit  o  atributie exclusivă  a  autoritătilor administratiei  publice. Prin exceptie, s-a permis persoanelor fizice sau juridice de a initia PUZ-uri numai in situaţia dezvoltării următoarelor obiective de investiţii: (i) parcuri industriale, (ii) parcuri tehnologice, (iii) supermagazine, (iv) hipermagazine, (v) parcuri comerciale,  (vi)  parcuri  culturale,  (vii)  zone  de  productie,  (viii)  dezvoltarea  de  noi  ansambluri rezidentiale, (ix)  infrastuctură  de transport,  sau  (x) extinderea  zonei intravilane  a  localitătii cu cel  putin  10.000  de  metri  pătrati  pentru  functiuni  de  locuire  sau  cu  cel  putin  5.000  de  metri pătrati pentru functiuni de servicii sau productie. În aceste cazuri, elaborarea unui PUZ trebuia efectuată prin diligenta investitorului si pe cheltuiala sa.

Ca  urmare  a  intrării  în  vigoare  a  Legii  nr.  190/2013,  dispozita  de  mai  sus  a  fost  abrogată  si înlocuită cu o formulare mai generală, care permite persoanelor fizice si juridice de a initia PUZ- uri si PUD-uri, cu exceptia cazurilor în care elaborarea documentatiilor de urbanism se face la iniţiativa exclusivă a autoritătilor administratiei publice, asfel cum am aratat de mai sus.

Prin urmare, în cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentatiilor de urbanism aprobate sau dacă conditiile specifice amplasamentului ori natura obiectivelor de investitii o impun, autoritatea publică locală competentă are dreptul să condiţioneze autorizarea investiţiei de aprobarea unui plan urbanistic zonal, elaborat şi finanţat prin grija persoanelor fizice şi/sau juridice interesate. In aceste cazuri, planurile urbanistice zonale pot fi elaborate numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-şef şi aprobat de către instituţiile competente conform legii.

Limitări impuse cu privire la indicatori urbanistici

În conformitate cu Legea Urbanismului, ori de câte ori parametrii tehnici ai unui nou proiect de investitii nu se încadrează în prevederile PUG (prin urmare, trebuie aprobate anumite derogări) sau în cazul în care documentatia de urbanism nu contine suficiente informatii pentru a verifica dacă proiectul respectă regulamentele de urbanism deja aprobate, autoritatea competentă poate solicita elaborarea si aprobarea unui PUZ sau PUD.

Prin PUZ se stabilesc reglementări cu privire la regimul de construire, funcţiunea zonei, înăltimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului („CUT”), procentul de ocupare a terenului (”POT”), retragerea clădirilor fată de aliniament si distantele fată de limitele laterale si posterioare ale parcelei.

Noile   dispozitii   adoptate   de   Legea   nr.   190/2013   prevăd   anumite   restrictii   in   legatura   cu derogarile  admise  ale  coeficientului  de  utilizare  a  terenului.  Aceste  limitari  sunt  aplicabile planurilor urbanistice zonale care reglementeaza zone ale unei unităţi teritoriale de referinţă si care  sunt  finanţate  de  persoane  juridice  şi/sau  fizice.  În  această  situaţie,  CUT  propus  de  noua reglementare nu îl va putea depăşi pe cel aprobat iniţial cu mai mult de 20%, o singură dată. Cu toate  acestea,  prevederile  referitoare  la  CUT  nu  se  aplică  pentru  planurile  urbanistice  zonale destinate  zonelor  de  interes  economic,  respectiv  constituirii  de  parcuri  industriale,  parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, zone de servicii, orice altă zonă similară.

Mai   mult,   planurile   urbanistice   zonale   care   reglementeaza   zone   construite   protejate   în integralitatea lor nu pot fi modificate prin alte planuri urbanistice decât cele elaborate de către autorităţile  publice  locale.  Prin  excepţie,  sunt  admise  documentaţii  de  urbanism  elaborate  în baza unui aviz de oportunitate, iniţiate de persoane fizice şi juridice, care conţin modificări ale indicatorilor  urbanistici  în  limita  a  maximum  20%  şi  care  nu  modifică  caracterul  general  al zonei.

Modificări ale cazurilor în care elaborarea unui PUZ este obligatorie

Legea   nr.   190/2013   elimina   unele   dintre   cazurile   pentru   care   forma   anterioara   a   Legii Urbanismului  prevedea  obligativitatea  elaborarii  de  planuri  urbanistice  zonale,  precum  zonele destinate   hypermagazinelor   si/   sau   parcurilor   comerciale,   zonele   de   productie,   parcurile culturale,  zonele  de  dezvoltare  a  unor  noi  ansambluri  rezidentiale  sau  zona  costieră  sau  de protectie a tărmului mării.

In  conformitate  cu  modificările  aduse  prin  Legea  nr.  190/2013,  elaborarea  unui  PUZ  este obligatorie în cazul: zonelor centrale ale localităţilor, zonelor construite protejate şi de protecţie a monumentelor,  zonelor  de  agrement  şi  turism,  zonelor/parcurilor  industriale,  tehnologice  şi zonelor  de  servicii,  parcelărilor,  pentru  divizarea  în  mai  mult  de  3  parcele,  infrastructurii  de transport, zonelor supuse restructurării sau regenerării urbane, altor zone stabilite de autorităţile publice locale din localităţi, potrivit legii.

Delimitarea zonelor pentru care se întocmesc PUZ-uri obligatorii, se face, de regulă, prin PUG. Cu toate acestea, în mod exceptional, prevederile de mai sus nu se aplica, deci nu va fi necesara elaborarea unui PUZ, în situaţia în care planurile urbanistice generale reglementează conditiile de autorizare a investitiilor în zona respectivă, cu exceptia zonelor construite protejate.

Creşterea puterii de reglementare a Planului Urbanistic de Detaliu

Legea   190/2013   prevede   în   mod   expres   că   planurile   urbanistice   de   detaliu   pot   cuprinde reglementari ale procentului de ocupare a terenului.

Modificarea a fost criticata de organizatiile profesionale ale arhitectilor si urbanistilor, care au subliniat ca posibilitatea de a modifica un indicator urbanistic atat de important cum este POT-ul printr-o reglementare urbanistica de detaliu, care se realizeaza la la nivel de parcelă si nu tratează relaţia parcelei cu catrierul, poate conduce la distorsiuni si contraste urbanistice importante. Criticile formulate au atentionat asupra faptului ca modificarea prin PUD a procentului de ocupare a terenului, în condiţiile păstrării coeficientului de utilizare a acestuia, conduce la posibilitatea autorizarii unor cladiri de o conformare volumetrică diferită de cea gandită ca posibilă prin PUG/PUZ.

Modificari ale continutului obligatoriu al certificatelor de urbanism

În  conformitate  cu  noile  prevederi  aprobate  în  temeiul  Legii  nr.  190/2013,  certificatul  de urbanism  va  indica  si  regimul  de  actualizare/modificare  a  documentatiilor  de  urbanism  si  a regulamentelor  locale  aferente.  Prin  urmare,  în  cazul  în  care  parametrii  tehnici  ai  unui  nou proiect  de  investitii  nu  se  încadrează  în  prevederile  documentatiilor  de  urbanism  aprobate,  în cuprinsul   certificatului   de   urbanism,   solicitantul   va   fi   informat,   dupa   caz,   cu   privire   la imposibilitatea modificării prevederilor documentatiilor aprobate, necesitatea obtinerii unui aviz de  oportunitate  în  conditiile  legii  sau  posibilitatea  elaborării  unei  documentatii  de  urbanism modificatoare, fără aviz de oportunitate conform legii.

Majorarea termenului de aprobare a documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism

În   conformitate   cu   reglementarea   anterioara,   autoritatea   competenta   pentru   aprobarea documentaţiilor  de  amenajare  a  teritoriului  sau  de  urbanism  (i.e.  consiliul  judeţean  sau  local) avea obligatia de a emite   hotărârea de aprobare sau de respingere in termen de 30 de zile de la de    la    finalizarea    dezbaterii    publice    şi    înaintarea    expunerii    de    motive    elaborate    de primar/preşedintele   consiliului   judeţean   şi   a   raportului   de   specialitate   elaborat   de   către arhitectul-şef.  Legea nr. 190/2013 majoreaza acest termen de la 30 la 45 de zile.

Majorarea perioadei pentru care termenul de vabilitate al unui PUG poate fi prelungit

Conform prevederilor Legii nr.190/2013, termenul de valabilitate a PUG se prelungeşte o singură dată, pe bază de hotărâre a consiliului local/Consiliului General al Municipiului Bucureşti, până la intrarea în vigoare a noului plan urbanistic general, dar nu mai mult 5 ani de la data depăşirii

termenului de valabilitate. Conform reglementarii anterioare, valabilitatea unui PUG nu putea fi prelungita cu mai mult de 3 ani. Prevederile care impuneau obligatia arhitectului-sef de a informa autoritătile publice în ceea ce priveste necesitatea de actualizare a unui PUG au fost abrogate.

Dispozitii de implementare si tranzitorii

Conform prevederilor Legii nr. 190/2013, reglementările referitoare la formalitatile de informare si consultare a publicului asupra planurilor de amenajare a teritoriului si de urbanism urmeaza a fi  modificate  in  vederea  armonizarii  acestora  cu  modificarile  aduse  Legii  Urbanismului.  De asemenea, normele metodologice la Legea nr. 190/2013 urmeaza a fi aprobate in termen de 90 de zile de la intrarea sa în vigoare.

Ca dispozitie tranzitorie, Legea 190/2013 stipuleaza că avizarea si aprobarea documentatiilor de urbanism elaborate înainte de 1 februarie 2012 si neaprobate la data 13 iulie 2013 vor fi supuse prevederilor Legii Urbanismului, asa cum a fost modificată prin Legea nr. 190/2013, cu luarea în considerare a documenatiilor întocmite si a avizelor deja obtinute.

Actualizarea avizelor expirate se va face în termen de 15 zile de la depunerea solicitărilor. În cazul neemiterii unui aviz sau răspuns în termen de 15 zile de la depunerea solicitării, avizul respectiv se consideră aprobat tacit.

Acest articol nu reprezinta consultanta juridica. Pentru mai multe informatii va rugam sa va adresati office@filipandcompany.com.

Share this

Continuous recruitment


    doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

    Think ahead!


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


      doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

      Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

      Think ahead! Practice at Filip & Company!


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

        Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

        Legal Assistant


          doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

          Webinars


            doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

            Energy Lawyer


              doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

              Corporate, M&A and Capital markets


                doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                Competition lawyer


                  doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                  Commercial lawyer


                    doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                    Continuous recruitment


                      doc,docx,pdf,odc file types with 4mb maximum size

                      Think ahead! Practice at Filip & Company!


                        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size


                        doc,docx,pdf,odc file types with 6mb maximum size

                        Vrei să știi cum îți vom utiliza datele cu caracter personal? Click aici pentru mai multe detalii.

                        Webinars