Din 2001 pana in prezent Legea Urbanismului, i.e. Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, a suferit numeroase modificari, cele mai recente fiind cele aduse prin Legea nr. 190/2013 pentru aprobarea Ordonantei de urgentă a Guvernului nr. 7/2011 („OUG nr. 7/2011”) pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul („Legea nr. 190/2013”), publicata în Monitorul Oficial nr. 408 din data 10 iulie 2013.
Adoptarea acestui act normativ a suscitat numeroase controverse, fiind puternic contestata atât de organizaţiile non-guvernamentale active in domeniul urbanismului si amenajarii teritoriului, cat si de diverse organizatii profesionale ale arhitectilor si urbanistilor.
Mai mult, primul proiect al Legii nr. 190/2013 care urma să aprobe OUG nr. 7/2011 şi care, la rândul său, a modificat considerabil Legea Urbanismului, a fost respins în martie 2013 de Preşedintele României, fiind trimis spre reexaminare catre Parlament. Criticile Preşedintelui statului vizau în principal posibilităţile mari de derogare de la reglementările Planurilor de Urbanism General. Parlamentul României a readoptat însă proiectul de lege (care a devenit astfel Legea nr. 190/2013) fără a implementa aproape niciuna dintre criticile formulate de administratia prezidentiala, ceea ce a atras după sine obligaţia constituţională a Preşedintelui de a promulga legea fără alte obiecţii.
Vom prezenta în cele ce urmează cele mai importante modificări aduse de Legea nr. 190/2013.
Initiativa exclusivă a autoritătilor administratiei publice pentru elaborarea anumitor tipuri de documentaţii de amenajare a teritoriului si de urbanism
Conform legii, initiativa de elaborare a documentaţiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism apartine exclusiv autoritătilor administratiei publice, pentru documentatiile de amenajare a teritoriului, planurile urbanistice generale („PUG”), planurile de urbanism („PUZ”) pentru zonele centrale, pentru zone construite protejate în integralitatea lor si zone de protectie a monumentelor, precum si PUZ sau planuri urbanistice de detaliu („PUD”) privind realizarea unor obiective de interes public.
În celelalte cazuri, initiativa de elaborare a documentatiilor de urbanism apartine atât autoritătilor administratiei publice, cât şi oricăror persoane fizice sau juridice interesate.
În cazul în care initiativa de elaborare a amenajării teritoriului si a elaborării documentatiilor de urbanism apartine autoritătilor administratiei publice, documentatiile respective se finanţează din bugetul de stat ori din bugetele locale, cu exceptia PUZ-urilor si PUD-uri care modifică părti din zonele construite protejate, care se pot finanţa de către persoane fizice sau juridice interesate.
Eliminarea interdictiei de a elabora documentaţii de amenajare a teritoriului si de urbanism la initiativa persoanelor fizice sau juridice, cu exceptia cazurilor prevăzute în mod expres
În conformitate cu modificările aduse Legii urbanismului prin OUG nr. 7/2011, care a intrat în vigoare la data 11 februarie 2011, initiativa de elaborare a unui PUZ a devenit o atributie exclusivă a autoritătilor administratiei publice. Prin exceptie, s-a permis persoanelor fizice sau juridice de a initia PUZ-uri numai in situaţia dezvoltării următoarelor obiective de investiţii: (i) parcuri industriale, (ii) parcuri tehnologice, (iii) supermagazine, (iv) hipermagazine, (v) parcuri comerciale, (vi) parcuri culturale, (vii) zone de productie, (viii) dezvoltarea de noi ansambluri rezidentiale, (ix) infrastuctură de transport, sau (x) extinderea zonei intravilane a localitătii cu cel putin 10.000 de metri pătrati pentru functiuni de locuire sau cu cel putin 5.000 de metri pătrati pentru functiuni de servicii sau productie. În aceste cazuri, elaborarea unui PUZ trebuia efectuată prin diligenta investitorului si pe cheltuiala sa.
Ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 190/2013, dispozita de mai sus a fost abrogată si înlocuită cu o formulare mai generală, care permite persoanelor fizice si juridice de a initia PUZ- uri si PUD-uri, cu exceptia cazurilor în care elaborarea documentatiilor de urbanism se face la iniţiativa exclusivă a autoritătilor administratiei publice, asfel cum am aratat de mai sus.
Prin urmare, în cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentatiilor de urbanism aprobate sau dacă conditiile specifice amplasamentului ori natura obiectivelor de investitii o impun, autoritatea publică locală competentă are dreptul să condiţioneze autorizarea investiţiei de aprobarea unui plan urbanistic zonal, elaborat şi finanţat prin grija persoanelor fizice şi/sau juridice interesate. In aceste cazuri, planurile urbanistice zonale pot fi elaborate numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-şef şi aprobat de către instituţiile competente conform legii.
Limitări impuse cu privire la indicatori urbanistici
În conformitate cu Legea Urbanismului, ori de câte ori parametrii tehnici ai unui nou proiect de investitii nu se încadrează în prevederile PUG (prin urmare, trebuie aprobate anumite derogări) sau în cazul în care documentatia de urbanism nu contine suficiente informatii pentru a verifica dacă proiectul respectă regulamentele de urbanism deja aprobate, autoritatea competentă poate solicita elaborarea si aprobarea unui PUZ sau PUD.
Prin PUZ se stabilesc reglementări cu privire la regimul de construire, funcţiunea zonei, înăltimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului („CUT”), procentul de ocupare a terenului (”POT”), retragerea clădirilor fată de aliniament si distantele fată de limitele laterale si posterioare ale parcelei.
Noile dispozitii adoptate de Legea nr. 190/2013 prevăd anumite restrictii in legatura cu derogarile admise ale coeficientului de utilizare a terenului. Aceste limitari sunt aplicabile planurilor urbanistice zonale care reglementeaza zone ale unei unităţi teritoriale de referinţă si care sunt finanţate de persoane juridice şi/sau fizice. În această situaţie, CUT propus de noua reglementare nu îl va putea depăşi pe cel aprobat iniţial cu mai mult de 20%, o singură dată. Cu toate acestea, prevederile referitoare la CUT nu se aplică pentru planurile urbanistice zonale destinate zonelor de interes economic, respectiv constituirii de parcuri industriale, parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, zone de servicii, orice altă zonă similară.
Mai mult, planurile urbanistice zonale care reglementeaza zone construite protejate în integralitatea lor nu pot fi modificate prin alte planuri urbanistice decât cele elaborate de către autorităţile publice locale. Prin excepţie, sunt admise documentaţii de urbanism elaborate în baza unui aviz de oportunitate, iniţiate de persoane fizice şi juridice, care conţin modificări ale indicatorilor urbanistici în limita a maximum 20% şi care nu modifică caracterul general al zonei.
Modificări ale cazurilor în care elaborarea unui PUZ este obligatorie
Legea nr. 190/2013 elimina unele dintre cazurile pentru care forma anterioara a Legii Urbanismului prevedea obligativitatea elaborarii de planuri urbanistice zonale, precum zonele destinate hypermagazinelor si/ sau parcurilor comerciale, zonele de productie, parcurile culturale, zonele de dezvoltare a unor noi ansambluri rezidentiale sau zona costieră sau de protectie a tărmului mării.
In conformitate cu modificările aduse prin Legea nr. 190/2013, elaborarea unui PUZ este obligatorie în cazul: zonelor centrale ale localităţilor, zonelor construite protejate şi de protecţie a monumentelor, zonelor de agrement şi turism, zonelor/parcurilor industriale, tehnologice şi zonelor de servicii, parcelărilor, pentru divizarea în mai mult de 3 parcele, infrastructurii de transport, zonelor supuse restructurării sau regenerării urbane, altor zone stabilite de autorităţile publice locale din localităţi, potrivit legii.
Delimitarea zonelor pentru care se întocmesc PUZ-uri obligatorii, se face, de regulă, prin PUG. Cu toate acestea, în mod exceptional, prevederile de mai sus nu se aplica, deci nu va fi necesara elaborarea unui PUZ, în situaţia în care planurile urbanistice generale reglementează conditiile de autorizare a investitiilor în zona respectivă, cu exceptia zonelor construite protejate.
Creşterea puterii de reglementare a Planului Urbanistic de Detaliu
Legea 190/2013 prevede în mod expres că planurile urbanistice de detaliu pot cuprinde reglementari ale procentului de ocupare a terenului.
Modificarea a fost criticata de organizatiile profesionale ale arhitectilor si urbanistilor, care au subliniat ca posibilitatea de a modifica un indicator urbanistic atat de important cum este POT-ul printr-o reglementare urbanistica de detaliu, care se realizeaza la la nivel de parcelă si nu tratează relaţia parcelei cu catrierul, poate conduce la distorsiuni si contraste urbanistice importante. Criticile formulate au atentionat asupra faptului ca modificarea prin PUD a procentului de ocupare a terenului, în condiţiile păstrării coeficientului de utilizare a acestuia, conduce la posibilitatea autorizarii unor cladiri de o conformare volumetrică diferită de cea gandită ca posibilă prin PUG/PUZ.
Modificari ale continutului obligatoriu al certificatelor de urbanism
În conformitate cu noile prevederi aprobate în temeiul Legii nr. 190/2013, certificatul de urbanism va indica si regimul de actualizare/modificare a documentatiilor de urbanism si a regulamentelor locale aferente. Prin urmare, în cazul în care parametrii tehnici ai unui nou proiect de investitii nu se încadrează în prevederile documentatiilor de urbanism aprobate, în cuprinsul certificatului de urbanism, solicitantul va fi informat, dupa caz, cu privire la imposibilitatea modificării prevederilor documentatiilor aprobate, necesitatea obtinerii unui aviz de oportunitate în conditiile legii sau posibilitatea elaborării unei documentatii de urbanism modificatoare, fără aviz de oportunitate conform legii.
Majorarea termenului de aprobare a documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism
În conformitate cu reglementarea anterioara, autoritatea competenta pentru aprobarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului sau de urbanism (i.e. consiliul judeţean sau local) avea obligatia de a emite hotărârea de aprobare sau de respingere in termen de 30 de zile de la de la finalizarea dezbaterii publice şi înaintarea expunerii de motive elaborate de primar/preşedintele consiliului judeţean şi a raportului de specialitate elaborat de către arhitectul-şef. Legea nr. 190/2013 majoreaza acest termen de la 30 la 45 de zile.
Majorarea perioadei pentru care termenul de vabilitate al unui PUG poate fi prelungit
Conform prevederilor Legii nr.190/2013, termenul de valabilitate a PUG se prelungeşte o singură dată, pe bază de hotărâre a consiliului local/Consiliului General al Municipiului Bucureşti, până la intrarea în vigoare a noului plan urbanistic general, dar nu mai mult 5 ani de la data depăşirii
termenului de valabilitate. Conform reglementarii anterioare, valabilitatea unui PUG nu putea fi prelungita cu mai mult de 3 ani. Prevederile care impuneau obligatia arhitectului-sef de a informa autoritătile publice în ceea ce priveste necesitatea de actualizare a unui PUG au fost abrogate.
Dispozitii de implementare si tranzitorii
Conform prevederilor Legii nr. 190/2013, reglementările referitoare la formalitatile de informare si consultare a publicului asupra planurilor de amenajare a teritoriului si de urbanism urmeaza a fi modificate in vederea armonizarii acestora cu modificarile aduse Legii Urbanismului. De asemenea, normele metodologice la Legea nr. 190/2013 urmeaza a fi aprobate in termen de 90 de zile de la intrarea sa în vigoare.
Ca dispozitie tranzitorie, Legea 190/2013 stipuleaza că avizarea si aprobarea documentatiilor de urbanism elaborate înainte de 1 februarie 2012 si neaprobate la data 13 iulie 2013 vor fi supuse prevederilor Legii Urbanismului, asa cum a fost modificată prin Legea nr. 190/2013, cu luarea în considerare a documenatiilor întocmite si a avizelor deja obtinute.
Actualizarea avizelor expirate se va face în termen de 15 zile de la depunerea solicitărilor. În cazul neemiterii unui aviz sau răspuns în termen de 15 zile de la depunerea solicitării, avizul respectiv se consideră aprobat tacit.
Acest articol nu reprezinta consultanta juridica. Pentru mai multe informatii va rugam sa va adresati office@filipandcompany.com.
