21 martie 2018
Autori: av. Mihaela Ispas, Senior Associate, av. Ioana Waszkiewicz, Senior Associate
Înregistrarea imobilelor în sistemul unic de cadastru din România a început în 2015, în cadrul Programului Național de Cadastru și Carte Funciară („Programul”). Înregistrarea se efectuează la nivelul unei unități administrativ-teritoriale („UAT”), respectiv comună, oraș, municipiu sau la nivelul unuia sau mai multor sectoare cadastrale, în funcție de obiectul contractului de execuție lucrări încheiat de primăria locală. Scopul și efectele cadastrului sistematic, precum și stadiul actual al lucrărilor au fost prezentate în articolul Drumul către implementarea cadastrului general în România.
Procedura și etapele lucrărilor de înregistrare sistematică sunt reglementate de Legea nr. 7/ 1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară și Regulamentul din 9 iulie 2014 de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, astfel cum a fost aprobat de Ordinul ANCPI – Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014 („Regulamentul de Cadastru”).
Cunoaşterea procedurii privind lucrările de cadastru sistematic este importantă pentru toţi deţinătorii de imobile, întrucât aplicarea procedurii poate conduce la modificări ale situaţiei imobilelor. Punerea în concordanţă a situaţiei din actele de proprietate cu situaţia existentă în teren la nivelul întregului UAT poate genera o serie de ajustări pe care proprietarii afectaţi le pot contesta într-un termen de 60 de zile, conform procedurii de mai jos.
Paşii procedurii de cadastru sistematic se pot sintetiza în şapte etape majore:
Iniţierea procedurii de cadastru sistematic se realizează prin publicarea în Monitorul Oficial, Partea I, a unui ordin emis de ANCPI care identifică UAT-ul/ sectoarele cadastrale unde vor fi desfăşurate lucrările de înregistrare sistematică. După publicarea ordinului ANCPI, cărţile funciare aferente respectivelor UAT-uri/ sectoare cadastrale vor menţiona faptul că imobilele înscrise în aceste cărţi funciare sunt incluse în cadrul Programului.
Pentru a asigura transparenţa procedurii şi pentru a informa persoanele interesate, ANCPI trebuie să deruleze o campanie de informare publică, la nivel naţional şi în special local, cu privire la scopul şi etapele înregistrării imobilelor în sistemul unic de cadastru.
În etapa a doua, cea a transmiterii de informaţii, reprezentanţii Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, precum şi primarul UAT-ului care face obiectul Programului, pun la dispoziţia executantului lucrărilor toate informaţiile disponibile privind imobilele şi proprietarii acestora, pe baza înregistrărilor de cadastru sporadice (respectiv, înregistrările existente în cartea funciară şi care au fost efectuate la cererea persoanelor interesate şi pe costul acestora anterior demarării lucrărilor de cadastru sistematic). Ca atare, cadastrul sistematic are ca scop actualizarea informaţiilor din cadastrul sporadic, prin înregistrarea în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară a tuturor imobilelor dintr-un UAT/ sector cadastral, din oficiu şi gratuit, la iniţiativa statului român, acţionând prin intermediul ANCPI.
În etapa a treia, a lucrărilor efective, executantul colectează informaţii referitoare la imobile şi deţinătorii acestora (prin efectuarea de măsurători cadastrale, interviuri pe teren) şi pregăteşte fişe de date ale imobilelor necesare pentru finalizarea lucrărilor de teren.
De asemenea, în măsura în care nu se regăsesc în evidenţele autorităţilor, executantul solicită proprietarilor documentele juridice care atestă drepturile de proprietate sau alte drepturi asupra imobilelor, în copie legalizată, precum şi copii ale actelor de identitate şi actelor de stare civilă ale titularilor. Trebuie subliniat faptul că la finalizarea lucrărilor într-un UAT, cartea funciară va include şi codul numeric personal al titularilor persoane fizice, respectiv codul unic de înregistrare (CUI) al deţinătorilor persoane juridice – această menţiune nouă răspunde cerinţei de a identifica întocmai titularii tuturor drepturilor înscrise în sistemul de cadastru.
Potrivit Regulamentului de Cadastru, delimitarea imobilelor se efectuează prin măsurători topografice ale punctelor de detaliu sau prin metoda combinată, măsurători topografice ale detaliilor liniare şi vectorizarea planurilor. Prezenţa proprietarilor de teren este cerută prin convocare „atunci când este cazul”, respectiv în cazul imobilelor neîmprejmuite, regulamentul fiind însă eliptic cu privire la procedura convocării. Dacă proprietarii nu se prezintă, procedura se efectuează cu participarea reprezentanţilor primăriei. Din punct de vedere procedural, limitele imobilelor se preiau din evidenţele de cadastru existente şi în cazul unor diferenţe faţă de măsurătorile nou-efectuate, reprezentarea grafică este modificată în conformitate cu măsurătorile din teren. Se poate modifica nu doar geometria şi amplasamentul (prin translație/rotaţie), ci şi suprafaţa imobilului înscris în cartea funciară.
În situaţia în care informaţiile din cartea funciară actuală nu corespund rezultatelor din teren, proprietarii din vechile cărţi nu pot fi preluaţi în mod direct în noile cărţi funciare. Executantul lucrărilor va face ajustările care se impun în funcţie de specificul situaţiei. Astfel, spre exemplu, procedura include norme privind situaţiile în care proprietarii înscrişi sunt decedaţi şi nu s-a emis certificat de moştenitor, posesorul terenului este un cumpărător de la proprietarul înscris sau pur şi simplu posesorul nu are acte de proprietate pe teren, măsurătorile nu corespund cu situaţia din acte, etc.
De asemenea, este important de reţinut faptul că înscrierea construcţiilor în cartea funciară în procesul de înregistrare sistematică nu împiedică autorităţile să aplice sancţiunile legale în cazul construcţiilor fără autorizaţie sau care nu au respectat autorizaţia de construire, şi serveşte ca bază de stabilire şi calculare a taxelor şi impozitelor legale.
În cazul în care nu este identificat niciun proprietar, niciun posesor sau deţinător legal al respectivului imobil, dreptul de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea UAT-ului aferent.
După finalizarea lucrărilor de cadastru, executantul întocmeşte, în conformitate cu specificaţiile incluse în ordinele emise de ANCPI, documentaţia tehnică a cadastrului, alcătuită din:
- planul cadastral, care include (a) planul cadastral de ansamblu al UAT-ului, respectiv reprezentarea grafică a întregii suprafeţe a UAT-ului în cauză şi (b) planul cadastral de bază, cuprinzând elementele de cadastru general în detaliu;
- registrul cadastral al imobilelor, care include în principal registrul cadastral al parcelelor, registrul cadastral al proprietarilor şi registrul corpurilor de proprietate (anume, mai multe parcele alipite care aparţin aceluiași proprietar), şi
- opisul alfabetic al titularilor dreptului de proprietate, al posesorilor şi al altor deţinători
– acest document coroborează informaţiile din registrul cadastral al proprietarilor cu cele din registrul imobilelor.
Documentaţia este ulterior verificată de reprezentanţii ANCPI, prin verificări în teren
şi corelări cu informaţiile disponibile.
Urmează o etapă de publicitate anunţată în prealabil în mass-media cu 5 zile înainte de afişare. Documentele tehnice sunt publicate la sediul primăriei UAT-ului respectiv sau în alt loc stabilit de primar, precum şi pe pagina de Internet a ANCPI (http://www.ancpi.ro/pnccf/) şi pagina autorităţii publice locale, pentru o perioadă de 60 de zile. În cadrul acestui termen, persoanele interesate pot depune contestaţii în legatură cu executarea măsurătorilor sau cu orice alte aspecte din documentaţiile publicate.
De asemenea, în termenul de 60 de zile, titularii sarcinilor înregistrate în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni pot solicita reînnoirea înscrierii în cărţile funciare noi, sub sancţiunea radierii din oficiu a sarcinilor şi închiderea registrelor.
Soluţionarea contestaţiilor reprezintă pasul următor, care trebuie finalizat în maximum 60 de zile de la expirarea termenului de afişare menţionat mai sus. Contestatarii nemulţumiţi de răspunsul primit pot ataca procesul verbal de soluţionare a contestaţiei în instanţă, în termen de 15 zile.
După soluţionarea contestaţiilor se deschid din oficiu cărţi funciare noi, în format electronic, pentru fiecare imobil în parte. Aceste cărţi electronice împreună cu planul cadastral vor înlocui, pentru respectivul UAT sau sector cadastral, orice evidenţe de cadastru şi publicitate imobiliară anterioare, cum ar fi registrele de inscripţiuni-transcripţiuni sau cărţile funciare anterioare. Planul cadastral rezultat în urma lucrărilor de cadastru reprezintă singurul suport grafic valabil pentru efectuarea înscrierilor în cartea funciară.
Închiderea evidenţelor vechi se efectuează prin ordin ANCPI, care se publică în Monitorul Oficial. Încheierea de înscriere este comunicată persoanelor interesate, alături de extrasul de carte funciară pentru informare şi extrasul din noul plan cadastral.
Cu privire la UAT-urile în care s-a finalizat înscrierea cadastrală a tuturor imobilelor din localitatea respectivă (nu doar la nivel de sector cadastral), dreptul de proprietate asupra imobilelor se va dobândi sub condiţia şi de la data înscrierii în cartea funciară a cumpărătorului, nefiind suficientă semnarea unui contract de vânzare (acesta fiind cunoscut ca efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, stabilit conform Noului Cod Civil).
Având în vedere impactul pe care îl poate avea cadastrul sistematic asupra delimitării imobilelor, este important pentru toţi deţinătorii de imobile să se informeze cu privire la procedura cadastrului şi să îşi verifice din timp situaţia din teren, corectitudinea împrejmuirilor şi limitele de proprietate stabilite cu vecinii, pentru a evita situaţii litigioase şi proceduri de durată în instanţă.
Vom reveni într-un articol viitor cu aspecte privind riscurile, generate de legislația în vigoare în prezent, ca deținătorii de imobile să depășească termenul prevăzut de lege pentru formularea contestațiilor față de rezultatul delimitării imobilelor, precum și posibilele remedii la care s-ar putea apela în cazul în care astfel de riscuri se produc.
Acest articol nu reprezintă consultanţă juridică. Pentru mai multe informaţii vă rugăm să vă adresaţi office@filipandcompany.com
